cd44444火灵儿编者按：近期楼市成交显著回暖、二手房市场表现更加明显二手房市场中。房产证如何过户对于购买二手房的购房者来说是一个不能忽视的大问题。房产证如何过户办理手续纷繁负责，在买房之前房产证如何过户知识必须明了，否则会很麻烦。

　　编者按：近期楼市成交显著回暖、二手房市场表现更加明显二手房市场中。房产证如何过户对于购买二手房的购房者来说是一个不能忽视的大问题。房产证如何过户办理手续纷繁负责，在买房之前房产证如何过户知识必须明了，否则会很麻烦。

　　购买二手房不仅仅是因为新房市场呈现出的房价不稳定性，还有就是房屋使用产权的办理对于很多购房者来说存在的不确定性也很大。买二手房最重要的就是房产证如何过户，房产证过户大致的步骤是：卖方提供合法的证件，包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件；双方签订至少一式三份的房屋买卖合同；买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查；立契；缴纳税费；办理产权转移过户手续；银行审核买方的资信，对双方欲交易的房屋进行评估；买方领取房屋所有权证、付清所有房款，卖方交付房屋并结清所有物业费。

　　【证券时报 2013年1月24日讯】近期京沪深楼市成交显著回暖、二手房市场表现更加明显，房屋登记大厅甚至出现排队过户难。针对这一情况，接受记者采访的业内专家认为，这主要是消费者担心房价进一步上涨，积压的刚性需求集中释放的结果。

　　专业贷款机构“伟嘉安捷”指出，年初各家银行贷款额度相对年底更加充裕，或许是刺激年初贷款购房需求上涨的一个关键因素之一。另外，春节之前的时间往往是购房的好时机，相对享有优惠的购房价格，这是导致年初购房需求上涨的原因之一。此外，随着个人住房交易年初的持续升温，更多银行加入房贷市场“抢生意”，年初多家银行均推出了基准利率8.5折优惠，各家银行良好的贷款政策，抑或是刺激年初购房需求上涨的一个重要诱因。

　　原住建部政策研究中心副主任王珏林认为，近期一线城市成交量的大幅上升主要原因是“十八大”的东风给了房地产投资和开发企业信心，拿地入市的积极性增强，而“十八大”后很多在选择过程中的消费者担心房价继续上涨，想赶快买房，于是积累较多的刚性需求集中释放，二手房市场好于新房市场。另外，部分二手房离市区近、交通方便，也更符合实际，消费者趋于理性而更多地选择一些地理位置优越的二手房。

　　上海某房地产研究院副院长认为，2013年市场将振荡上行，但上行之路不会顺利，政策是的变量和变因。在政策出台之前，市场会持续上涨，加速回暖；若政策升级，市场将降温。

　　不过，王珏林则认为，在大的市场政策方向未发生大变化时，大量需求集中释放是不能永远持续下去的。因为现在限购、限贷政策仍很严厉，市场上自住性需求为主。“房价很贵，不是消费者都买得起的。”王珏林说，需求释放到一定程度后，成交量的火爆不可能持续。但他认为，今年房价还会小幅上涨。

　　【中国山东网 2013年1月22日讯】刚刚办完过户手续的市民杨先生有点受伤，如果在年前办的线万元税钱。昨日，记者从我市有关部门获悉，我市二手房过户指导价自本月起调整，上调幅度在30%左右，市南区。调整后，二手房交易过程中用于计算税费的价格更接近真实交易水平，二手房交易中普遍存在的 “阴阳合同”问题将逐渐根治，不过这从另一个侧面也增加了购房成本。现状 过户指导价仍较低

　　“昨天 去房产交易中心过户，到地税窗口一看打出来的缴税单，吃了一惊，80多平方米的房子现金过户，原来的缴税价不超过50万，现在上调到了67万，每平方米上调了两千多块钱。”人民路一房产中介对记者说，按照原来的过户价，客户只要交2.5万的税费就够了，如今交了3.35万，多交了八千多元。“后来我打听了一下，市区的二手房缴税指导价都上调了，从元旦过后工作日就开始了，市北区域的上调幅度在30%左右。”

　　按规定，二手房交易过程中需要缴纳契税、营业税以及个人所得税。交易过程中，首先需对交易房屋进行评估，评估得出的价格将作为缴税的基准成交价，也就是过户指导价。此前我市的过户指导价仍停留在较低水平，如原四方区过户指导价多在3000元/平方米以下，但该区域二手房成交价已达到10000元/平方米，两者相差两三倍。也就是说，购买一套100平方米的二手房，线万元，而计税的指导价只有30万元左右，缴税就参照该价进行，比实际成交价能少缴很多税，这一问题是导致“阴阳合同”频现的根源。

　　我市近年来多次调整计税指导价，其中以2011年年初调整的幅度。“我记得2011年那次调整后，当时市内四区的过户价几乎翻了一番，以市北区为例，此前市北区的指导价大多在3000元/平方米左右，但那次调整后，基本都在6000元/平方米以上，一些年代较新的房屋逼近8000元/平方米左右。2012年在此基础上继续上调，调了两三次，进入2013年1月后再次上调，现在普遍在8000元/平方米左右，听一个同行说上周刚给市北区一套建于2007年的房屋办了过户缴税手续，缴税指导价达到了10000元/平方米，几乎逼近真实成交价了。”我市一大型房产中介机构负责人说，市南区的调整幅度更大，上调幅度在30%-50%。

　　据了解，此次调整后的计税价标准并不是采取 “一刀切”的方式，而是根据目前的房屋价格水平，以及楼盘的建筑年代、楼层等多个因素来决定，实行一房一审核的原则对交易房屋征缴税款。即使同一楼盘，每套房都可能有不一样的计税价。尽管具体上调幅度不可知，但可以肯定的是，调整后的过户指导价将更接近现实房价水平。

　　市房地产协会相关负责人表示，目前我市新建商品房交易时缴税以网签价格为准，不会出现类似于二手房交易时的“阴阳合同”。为了避免“阴阳合同”这种不正当的市场操作行为，政府根据市场情况及时调整存量房交易计税价格，使指导价更符合目前的房价水平。一旦政策落实后将会逐渐终结“阴阳合同”，有利于稳定房地产市场交易秩序。

　　另据我市一房屋中介公司负责人分析指出，计税指导价上调后短期内对二手房有较大的影响，同时也将间接影响一手房。但随着时间的推移，它的影响会逐渐变小。

　　过户指导价的调整对于买卖双方都有影响。二手房交易中，税费最后一般会转嫁给购房者，提高过户指导价意味着交易的税收增加，购房成本明显增加。对一部分房价高、税费多的房屋，购房者的购房意愿将降低。

　　“从今年1月份开始，二手房交易的成本增加了不少，有的增加了30%左右。”21日上午，科威国际不动产的王经理说，二手房交易将按照市地税局确立的交易指导价执行，这意味着个人购买房屋时应当缴纳的契税、个人所得税以及营业税的多少，要按照这个指导价来算。

　　21世纪不动产青岛区域分部的李兰玉说，根据目前的规定，二手房交易的计税价格，以交易双方签订的合同成交价为依据;但申报成交价格低于系统交易低价且无正当理由的，应按不低于交易价格进行纳税申报，并缴纳住房交易环节的各项税款。

　　记者从青岛市房地产交易中心了解到，从今年工作日 ，也就是1月4日开始，本市二手房交易时统一按照交易指导价来执行。“设立交易指导价的目的，是为规避二手房交易中买卖双方通过阴阳合同来避税的问题。”工作人员说。交易成本会“增加”多少?

　　“以前二手房交易时，为了少缴税款，买卖双方可以通过签订阴阳合同，刻意做低房子的价格，一套100万元的房子将交易价格做低到80万元，这是很多见的。”孙杰说，而设立指导价后，这条路已经被堵死。孙杰介绍说，二手房交易过程中，需要缴纳营业税、个人所得税和契税，加起来一般在8%到11%之间(购房者非首次购房，契税按照3%来征收)。“如果一套房子的总价多出20万元，意味着交易成本多出了1.6万元到2.2万元之间。”孙杰说。

　　“如果个人购买的普通住房超过5年(含5年)，免征营业税，因此增加的交易成本就可能只是6000元左右。”青岛链家地产的殷天逸说，上调交易指导价对未满五年的房屋交易影响较大，对五年以上、首次交易、90平方米以下的普通住宅影响较小，因为只有契税，税率相对较低。

　　目前执行的二手房交易指导价并不公开。为何不对社会公开呢?工作人员表示，如果公布相当于给市场暗示和指引，引导大家按照参考价格申报税费，不能反映市场真实交易信息;而且相关工作人员也不知道每套房计税底价，以避免人为干涉。

　　【许昌网 2013年1月24日讯】近日，张先生非常郁闷。2007年，王先生退休回到乡下，将城里的一套房子卖给了张先生，拿到房款后，王先生将房子和房产证都交给了张先生。去年，张先生将该房子又转让给齐先生，齐先生要求张先生办理过户手续，但是房产证上的名字是王先生的，因此张先生无法办理过户手续。

　　于是，张先生找到住在乡下的王先生，请王先生协助自己办理过户手续。王先生却对张先生说：“你把房子高价卖了，应该分给我一点钱，我才能协助你。”张先生不同意王先生的要求，王先生也没有协助张先生办理过户手续。拿不到房产证的齐先生又将该房子退给了张先生。现在张先生又找到王先生，请求他协助自己办理过户手续，王先生又说：“现在房子涨价了，你给我一点钱，我一定会协助你。”张先生对王先生的做法感到很生气，于是，他找到房产专业人士，寻求帮助。

　　专家解读(许昌市房屋产权产籍监理处副主任、公职律师李国喜)这个问题虽然以前我分析过，但是不断有新的情况出现。张先生购买的是二手房，如果不及时办理过户手续，就很容易出现纠纷。俗称的房产过户，其实就是办理房屋所有权转移登记，只有这样，购房人才能拿到房产证。

　　张先生购买了王先生的房子，没有及时办理房产过户手续，虽然他享有使用、等权利，但是处分的权利受到限制，如果王先生不配合张先生办理过户手续，张先生就无法把房子转让出去。当张先生次让王先生协助自己办理过户手续时，王先生提出的要求有一定道理。如果三方达成交易，张先生的身份将从卖房人转变成中间人，等于是王先生将该房子直接卖给了齐先生，这样做并不违法。

　　但后来的交易并没成功，齐先生退出。张先生第二次让王先生协助自己办理过户手续时，王先生此次提出的要求就没有道理了。只要当时房屋买卖公平，无论以后房价是涨是跌，都不存在“有失公平”的问题，当事人更不能以现在的房价上涨为由要求买房人增加房款。

　　所以，张先生如果和王先生协商不成功，可以提起民事诉讼，请求法院判决王先生协助张先生办理房产过户手续。这样做的话，张先生免不了要陷入“打官司”的窘境，这就是不及时办理房产过户手续所要承担的法律后果。正所谓：有人购买二手房，纳税过户他不想。当时认为很聪明，后来为此忙断肠。