管妖妖的风花雪月写在前面的话：父母的房屋，赠与、买卖、继承三种方式，怎样过户到子女名下最省钱，是各地咨询比较多的问题。我虽然是搞登记的，也是为大家操碎了心。

　　一、买卖不动产按照套数和面积缴纳契税，至少比法定少一个点，满五唯一免个税

　　买卖房屋的契税按照是否唯一住房，面积是否在90平米区别收税，总的来说都是低于3%的法定税率。

　　（一）对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。

　　（二）对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。

　　目前财政部 税务总局公告2021年第29号已经明确，《财政部、国家税务总局、住建部关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》规定，第一条和第三条关于契税的政策，即购买首套房和二套房的契税税率进行优惠（1%-2%）的政策继续保留。

　　个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征营业税。

　　根据《中华人民共和国营业税暂行条例》规定，销售不动产营业税适用税率5%。应纳税额=(销售收入-购买房屋的价款)*适用税率。当然还有地方税附加，大致在5.65%。

　　二、直系亲属赠与、继承不动产的免收契税、个人所得税，但再转让要交20%个人所得税

　　根据《中华人民共和国契税法（2021年9月1日施行）》等规定，婚姻关系存续期间夫妻之间变更土地、房屋权属；法定继承人通过继承承受土地、房屋权属均免征契税。

　　国税总局2019年官方答复明确，除赠与直系亲属、继承以外，房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与他人的，受赠人因无偿受赠房屋取得的受赠所得，按照“经国务院财政部门确定征税的其他所得”项目缴纳个人所得税，税率为20%。父母的房屋肯定属于不征收个人所得税的情形。

　　但是《关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》规定，受赠人转让受赠房屋的，以其转让受赠房屋的收入减除原捐赠人取得该房屋的实际购置成本以及赠与和转让过程中受赠人支付的相关税费后的余额，为受赠人的应纳税所得额，依法计征个人所得税。要注意在税务上继承也是属于无偿赠与的范畴，继承人接受继承后转让不动产的，要征收个人所得税。

　　也就是说，如果父母将房屋赠与或继承给你，不征个人所得税，免收契税，办理不动产转移登记后你要把房屋卖给第三人，需要缴纳个人所得税。假设父母买房屋花了300万，你500万卖房，200万差额扣除税费后按照20%缴纳个人所得税。当然可以故意做低价格，但受赠人转让受赠房屋价格明显偏低且无正当理由的，税务机关可以依据该房屋的市场评估价格或其他合理方式确定的价格核定其转让收入。

　　目前大部分地区已经取消了不动产继承的公证前置要求，各地需要办理继承转移登记的，按照规定，应当提交如下要件：

　　2 被继承人或遗赠人的死亡证明，包括医疗机构出具的死亡证明；公安机关出具的死亡证明或者注明了死亡日期的注销户口证明；人民法院宣告死亡的判决书；其他能够证明被继承人或受遗赠人死亡的材料等；

　　3 所有继承人或受遗赠人与被继承人或遗赠人之间的亲属关系证明，包括户口簿、婚姻证明、收养证明、出生医学证明，公安机关以及村委会、居委会、被继承人或继承人单位出具的证明材料，其他能够证明相关亲属关系的材料等；

　　4 放弃继承的，应当在不动产登记机构办公场所，在不动产登记机构人员的见证下，签署放弃继承权的声明；

　　7 被继承人或遗赠人生前有遗嘱或者遗赠扶养协议的，提交其全部遗嘱或者 遗赠扶养协议；

　　受理登记前应由全部法定继承人或受遗赠人共同到不动产所在地的不动产登记机构进行继承材料查验。不动产登记机构应重点查验当事人的身份是否属实、当事人与被继承人或遗赠人的亲属关系是否属实、被继承人或遗赠人有无其他继承人、被继承人或遗赠人和已经死亡的继承人或受遗赠人的死亡事实是否属实、被继承人或遗赠人生前有无遗嘱或者遗赠扶养协议、申请继承的遗产是否属于被继承人或遗赠人个人所有等，并要求申请人签署继承（受遗赠）不动产登记具结书。不动产登记机构可以就继承人或受遗赠人是否齐全、是否愿意接受或放弃继承、就不动产继承协议或遗嘱内容及真实性是否有异议、所提交的资料是否真实等内容进行询问，并做好记录，由全部相关人员签字确认。

　　对拟登记的不动产登记事项在不动产登记机构门户网站进行公示，公示期不少于15个工作日。公示期满无异议的，将申请登记事项记载于不动产登记簿。

　　继承转移登记提交的手续和材料十分繁琐，而且时间比较长，一般周期都在半年以上。从税收来看父母的房产在生前买卖给子女是比较划算的。

　　目前按照国务院检查组要求，各地办理不动产转移登记时基本都不审查夫妻双方婚姻关系，只要购买或者赠与时明确属于单方所有并记载在不动产登记簿上的，视为一方单独所有，出售时不需要配偶到场。

　　实务中也有地方为了简便，直接对直系亲属间赠与收取3%的契税，转让时不再征收个人所得税。同时亲属之间赠与的房产是不计算限购房套数的，有打算购买多套房子的要注意。

　　也有地方对继承的房屋再转让尚未开始征收个人所得税的，这种情况下继承比较划算的。各地要了解好当地的税收政策。

　　有地方发现，父母通过买卖方式实际赠与子女房屋并办理了不动产转移登记，未支付购房款的，其他子女继承人要求该购房人按照购房合同继续履行支付购房款，并将购房款作为遗产由继承人共同继承。这种情况比较少见，可以用父母出具购房款已付清的证明解决。

　　有父母担心过户给子女后可能被出售导致无法居住等等，可以考虑设立居住权登记。办理了居住权登记后，父母可以终身居住在子女的房屋中，连同配偶及护理家政等随行人员。并且这是不动产物权，不能随意解除或撤销，比租赁权效力更大，可以排除所有权人的权利。《居住权登记来了，哪些情况可以适用》

　　居住权还可以用于以房养老，房东将房屋出售给银行、信托等金融机构，但约定为原来的房东设置居住权在原来的房产，期限终身，解决退休后退休金不足资产无法变现的问题。

　　另外，有父母给子女买了房屋但担心被转卖掉变成婚后财产等，采取父母享有1%份额的按份共有方式，但按照《民法典物权编（不含担保物权和占有）》的第三百零一条规定，处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮、变更性质或者用途的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但是共有人之间另有约定的除外。目前共有人之间的约定不能进行不动产登记，具体操作细则没有出来，但理论上占份额三分之二以上的按份共有人可以无需父母同意直接出售房屋。因此父母可以在房屋上给自己设立居住权，子女即使转卖房屋也能保障自己的居住权利。更重要的是，购房人一般不会乐意购买有居住权的房屋，居住权之于房价就像赵燕子之于票房一样。房屋价值下降，购房人意愿不高，可以完美实现不让子女卖房且保障居住权利的目的。

　　但居住权必须设立在他人的不动产上，为避免转移登记后权利人不同意设立居住权，可以考虑设立居住权预告登记，约定在过户后双方应一齐办理居住权登记。目前居住权预告登记只是理论上的讨论，《民法典》对预告登记的效力比较简略，就是预告登记后未经预告登记权利人同意，处分不动产的，不发生物权效力。这条规定是否适用于居住权预告登记，没有明确，比较抵押权登记后还能处分（买卖和设立抵押），抵押权预告登记保障的是债权的效力，如果认为适用此条抵押权预告登记后不发生物权效力，意味着抵押权预告登记的效力高于抵押权的登记效力，这是与法理不符的。所以这条是立法上的一个bug，可惜匆匆忙忙的《民法典》没有空顾得上这些细节。以后我会发一些德国、日本、瑞士等国民法典的规定，你会发现很多现实中遇到的实务问题在现行法律上没有明确的，其他国家都有很成熟规定。

　　所以我在几次讲课中说过，法典是人类理性智慧的结晶。有法学家（台湾地区民法第一人王泽鉴）说没事你看看民法典，你会在思维和智慧上得到提高，就是你会变聪明。毕竟都是多少年顶级法学界思维智慧的结晶。当然也分哪一国的。

　　如果继承人是城市户口或非本村村民，由于宅基地是本村集体经济组织成员的身份性、福利性的人身权利，非本村村民不能享有，因此子女如果是城市户口或非本村村民，只能通过继承宅基地上房屋占用宅基地。由于宅基地上房屋是村民享有所有权，不受身份限制的，因此可以继承。我国法律将房屋和土地视为不同的不动产，房屋和土地的转让实行房地一体的原则，房屋转移的土地使用权随之转移，避免出现房地权利人主体不一致的情形影响使用（见《公务员能否继承宅基地使用权？自然资源部明确答复了》）。但通过继承宅基地上房屋后取得宅基地使用权是否有限制，比如继承人取得后是否能够申请翻建农房，目前农业农村部和自然资源部尚无明确意见。按照《福建省农村村民住宅建设用地管理办法（2011年）》，使用已经合法取得宅基地建设翻建改建的，无需重新审批宅基地使用权，只需申请《乡村建设规划许可证》。不动产登记机构依据宅基地权属来源材料、房屋符合规划或建设的材料等（见《不动产登记操作规范（宅基地及房屋、集体土地、海域使用权、地役权等）》）审核登记。

　　对于继承人是本村村民的，应视其是否与父母分户确定。宅基地是村民按户共有的（见宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作权威问答（三）（一户多宅、超面积、宅基地继承、转让等）），登记时应将户内所有成员一并登记，原则上应以审批或申请登记时为准，如果当时没有记载，后来子女上大学考公务员成为城市户口的是否依然视为户内成员，通常认为是不能享有的。除此之外似乎没有限制，如果将当时申请取得宅基地使用权视为子女和父母共同共有宅基地，那么按照中央多个文件规定，进城落户农民在进程落户前一句集体成员身份已经合法取得的宅基地使用权不因进城落户而灭失。一般认为进程落户从事商业服务业等活动的农村村民是否依然保持农民身份，当然也有看到网友反映，公务员现在没有福利，应当看做普通职业，但能否视为农民进而享有宅基地使用权，还是存在争议。

　　如果子女与父母在同一户中，父母去世只是改变户主，不发生继承，而是宅基地共有人少了。如果子女与父母不在同一户，则父母一户去世后子女可以继承父母的宅基地和房屋。由于宅基地实行一户一宅制度，只有继承方可不受一户一宅的限制，因此如果子女有宅基地，在生前也不可以通过买卖宅基地来取得宅基地使用权。自然资源部宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作权威问答明确，宅基地使用权可以在本村村民中买卖，但要取得土地使用权人即农村集体经济组织同意。

　　值得讨论的是如果父母和其他子女同一户，有一子女考上公务员，则按照以上分析该子女不能继承父母的房屋和宅基地，在实务中可能造成不公平，因为可能该子女在平时赡养父母或者合作建房时有出钱。

　　其次是宅基地使用权为户内成员共有，但可能只有父母和个别子女出资建造，此时农房的所有权是否属于全体户内成员共有，特别是子女成年后出资翻建的情形，该子女由于是公务员甚至无法取得任何权利，可能造成不公平的情形。

　　留言时间:2019年08月13日 答复时间:2019年08月14日 答复单位：国家税务总局网站

　　答：《财政部税务总局关于个人取得有关收入适用个人所得税应税所得项目的公告》（财政部税务总局公告2019年第74号）规定：“二、房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与他人的，受赠人因无偿受赠房屋取得的受赠收入，按照‘偶然所得’项目计算缴纳个人所得税。按照《财政部国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》（财税〔2009〕78号）第一条规定，符合以下情形的，对当事双方不征收个人所得税：

　　（一）房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；

　　（二）房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；

　　（三）房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。

　　前款所称受赠收入的应纳税所得额按照《财政部国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》（财税〔2009〕78号）第四条规定计算。

　　各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅(局)、地方税务局，宁夏、西藏、青海省(自治区)国家税务局，为了加强个人所得税征管，堵塞税收漏洞，根据《中华人民共和国个人所得税法》，现就个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题规定如下：

　　(一)房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹;

　　(二)房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人;

　　(三)房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。

　　(一)《国家税务总局关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题的通知》(国税发[2006]144号)第一条规定的相关证明材料;

　　(三)属于本通知第一条第(一)项规定情形的，还须提供公证机构出具的赠与人和受赠人亲属关系的公证书(原件)。

　　(四)属于本通知第一条第(二)项规定情形的，还须提供公证机构出具的抚养关系或者赡养关系公证书(原件)，或者乡镇政府或街道办事处出具的抚养关系或者赡养关系证明。

　　税务机关应当认真审核赠与双方提供的上述资料，资料齐全并且填写正确的，在提交的《个人无偿赠与不动产登记表》上签字盖章后复印留存，原件退还提交人，同时办理个人所得税不征税手续。

　　三、除本通知第一条规定情形以外，房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与他人的，受赠人因无偿受赠房屋取得的受赠所得，按照“经国务院财政部门确定征税的其他所得”项目缴纳个人所得税，税率为20%。

　　四、对受赠人无偿受赠房屋计征个人所得税时，其应纳税所得额为房地产赠与合同上标明的赠与房屋价值减除赠与过程中受赠人支付的相关税费后的余额。赠与合同标明的房屋价值明显低于市场价格或房地产赠与合同未标明赠与房屋价值的，税务机关可依据受赠房屋的市场评估价格或采取其他合理方式确定受赠人的应纳税所得额。

　　五、受赠人转让受赠房屋的，以其转让受赠房屋的收入减除原捐赠人取得该房屋的实际购置成本以及赠与和转让过程中受赠人支付的相关税费后的余额，为受赠人的应纳税所得额，依法计征个人所得税。受赠人转让受赠房屋价格明显偏低且无正当理由的，税务机关可以依据该房屋的市场评估价格或其他合理方式确定的价格核定其转让收入。

　　为加强房地产交易中个人无偿赠与不动产行为的税收管理，现将有关问题通知如下：

　　1.个人向他人无偿赠与不动产，包括继承、遗产处分及其他无偿赠与不动产等三种情况，在办理营业税免税申请手续时，纳税人应区分不同情况向税务机关提交相关证明材料：

　　(1)属于继承不动产的，继承人应当提交公证机关出具的“继承权公证书”、房产所有权证和《个人无偿赠与不动产登记表》(见附件);

　　(2)属于遗嘱人处分不动产的，遗嘱继承人或者受遗赠人须提交公证机关出具的“遗嘱公证书”和“遗嘱继承权公证书”或“接受遗赠公证书”、房产所有权证以及《个人无偿赠与不动产登记表》;

　　(3)属于其它情况无偿赠与不动产的，受赠人应当提交房产所有人“赠与公证书”和受赠人“接受赠与公证书”，或持双方共同办理的“赠与合同公证书”，以及房产所有权证和《个人无偿赠与不动产登记表》。

　　税务机关应当认真审核上述材料，资料齐全并且填写正确规范的，在提交的《个人无偿赠与不动产登记表》上签字盖章后退提交人，将有关公证证书复印件留存，同时办理营业税免税手续。

　　对于个人无偿赠与不动产行为，应对受赠人全额征收契税，在缴纳契税和印花税时，纳税人须提交经税务机关审核并签字盖章的《个人无偿赠与不动产登记表》，税务机关(或其他征收机关)应在纳税人的契税和印花税完税凭证上加盖“个人无偿赠与”印章，在《个人无偿赠与不动产登记表》中签字并将该表格留存。税务机关应积极与房管部门沟通协调，争取房管部门对持有加盖“个人无偿赠与”印章契税完税凭证的个人，办理赠与产权转移登记手续，对未持有加盖“个人无偿赠与”印章契税完税凭证的个人，不予办理赠与产权转移登记手续。

　　个人将通过无偿受赠方式取得的住房对外销售征收营业税时，对通过继承、遗嘱、离婚、赡养关系、直系亲属赠与方式取得的住房，该住房的购房时间按照《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》(国税发〔2005〕172号)中第四条有关购房时间的规定执行;对通过其他无偿受赠方式取得的住房，该住房的购房时间按照发生受赠行为后新的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间确定，不再执行国税发〔2005〕172号)中第四条有关购房时间的规定。

　　受赠人取得赠与人无偿赠与的不动产后，再次转让该项不动产的，在缴纳个人所得税时，以财产转让收入减除受赠、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用后的余额为应纳税所得额，按20%的适用税率计算缴纳个人所得税。

　　在计征个人受赠不动产个人所得税时，不得核定征收，必须严格按照税法规定据实征收。

　　(一)税务机关应对无偿赠与不动产的纳税人分户归档管理，定期将留存的公证证书复印件有关信息与公证机关核对，保证公证证书的真实、合法性。

　　(二)税务机关应加强与房管部门的合作，定期将《个人无偿赠与不动产登记表》中的有关信息与房管部门的赠与房产所有权转移登记信息进行核对，强化对个人无偿赠与不动产的后续管理。

　　(三)税务机关应加强对个人无偿赠与不动产的营业税纳税评估，将本期无偿赠与不动产的有关数据与历史数据(如上年同期)进行比较，出现异常情况的，要做进一步检查和核对，对确有问题的赠与行为，应按有关规定进行处理。

　　(四)对个人赠与不动产过程中，向受赠人收取了货物、货币或其他经济利益，但提供虚假资料，申请办理无偿赠与的相关手续，没有按规定缴纳营业税的纳税人，由税务机关按照《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定追缴税款、滞纳金并进行相关处罚。

　　(五)税务机关应向房屋中介机构做好税法宣传工作，使其协助做好无偿赠与不动产的税收管理工作。

　　来源：不动产登记实务操作与理论研究2022-11-13 15:47发表于福建