无限挑战20121229年底各方面感觉很兴奋，支持房地产的政策一浪又一浪，密度之高，前所未有；这背后的逻辑是什么？

　　北大研发院的姚洋认为：房地产走困境唯有降价，如果降价４０—５０％，我就不信卖不出去。说句实话，姚院长说降多少也是白说，前不久他提议发行特别国债，一人一千元，结果成了一句废线年以前的水平，还真不好说；也许是另一番景象，惯性思维决定了买涨不买跌，越跌越没人买，相反，二手房会大量抛出，疯狂地加大二手房存量市场。

　　跌够了再说吧，逻辑上跌够了也别买，反弹也不能买，只要有反弹就没有跌够，真正的反转是在盘局之后。所以，真要按姚院长的方案，那不是救市，是崩盘了。

　　估计大多数瓜众会说能降５０％，因为有一个简单的逻辑，房子涨了十几倍，万恶的开发商降个５０％又有什么不可以？白菜可以降，二师兄可以降，房子当然也可以降。这是错的。

　　，因为房价中，不只是钢筋水泥这些看得见的成本，也包含了政府性的收入（土地转让金与税收），这一块非常巨大，占了５０％以上，然后才是建安，从设计到施工、推广，以及管理费的分摊和隐形支出等，约３０％，纯利部分要看经营与销售，一般在２０上下，基本是一个常数。并不是楼价涨了多少倍，开发商就赚了多少倍，因为楼市涨价的本质是政府性收入在涨，是地价在涨。

　　西安的一个军队的体养所，三十多年前地价一亩三百元，现在怎么说也要近千万吧，这笔钱不是开发商拿走了，是地方财政，开发商当然也要赚，继续向上叠加，楼市的价格就是这样炼成的。

　　这当然说的是总量概念，是相对于目前实际销售的均价。至于个别地区、二手房、法拍房已经有这个幅度了，但是，总量概念也降这么多，那只能说是专家在讨好喷子，信口开河。

　　道理很简单，银行住宅房贷款，是按８０计算额度的，有的甚至超过了９０％，房子是重资产，是银行基本的抵押物，如果房子降价５０％，所有银行全破产了。这时候去谈什么市场的供求关系决定价格，就成了一句废话，都破产了，还供什么，还降它干什么？

　　企业也扛不住这么大的降幅，２０％拿掉利润这一块应该行，资金回笼了，立即退出房地产行业，至少不会死得很难看。如果跌下去５０％呢？个别早期拿地滚动下来的楼盘可以，而总量概念上每年的开发与当年的地价是同步的，５０％已经吞掉了非政府性收入之外的全部成本，是赔多少的问题，也就是说，所有的房企都会倒闭，失业人数为四千万以上。

　　今年是消费大年，去年底的工作会议不再强投资动经济，转向了扩大内需，内需中最大的内需还是房地产。

　　金融十六条救市，支撑住了供应端的天，等于是用高负债换时间，如果明年销量还上不去，地方政府的土拍将彻底流拍，如果土卖不出去，拿不到土地转让金，地方财政缺口将高达５０％以上，所以，明年必定要刺激需求端，但是，不会是大幅降价，那差不多等于自杀，还是要在高位盘整，一点点消化吧。

　　能消化吗？看两头，一头地方要逐步减少土拍，今年房地产的投资减少了８％左右；另一头要提高老百姓的收入，按十年翻一倍的说法，年８％增长，当然，货币贬值率是多少就不得而知了。

　　至于需求端，已经出了不少利好，别着急，管理者更着急，还会有更多的利好出台。

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