绝地狂鳄今天房哥想跟大家聊聊老生常谈的问题，买房和房价。希望能对有缘分点进来看文章的各位抛砖引玉，有点帮助。

　　想全面分析任何一个行业都需要去观察它整个产业链的上中下游。所谓的上中下游大概是可以这么分，上游是提供资源原材料的产业，中游是利用这些资源和原材料进行加工制造的产业。下游就是偏向消费者这一端，或者说是进行深度加工和生产跟我们生活直接相关的产品行业。

　　比如说近两年很火的新能源汽车，提供电池、电机原材料的就可以算上游企业。制造电机、发动机、电池等等的，就是中游企业。制造整车，包括后面的销售、宣传、运营，就是下游企业。

　　说回房子。房地产开发可以看作是产业链的上游，国家制定了三条红线政策，中游是各大金融机构，因为绝大多数人买房还是需要借助贷款。国家制定了房贷两条红线的限制政策，限制银行对个人房贷贷款的比例。下游就是消费者，包括一二线城市各种人才落户限购政策。

　　虽然中国人发现可以钻空子，但国家也在不断地修复漏洞，前前后后针对假结婚买房、法拍房、社保、补缴贷款记录等方方面面推出新政策，让整个体系更加完整严谨。

　　如今的房子已经从生活的必需品变成了商品，而这种商品的分配方式显然非常不公平，因为它不是所有人都能参与的，起步价就是几百万，普通人根本买不起，有钱人一直买，买完再租给普通人，然后自己一边诗和远方一边收着房租。如果房价一直居高不下，那么贫富差距会进一步加大。说好了先富带动后富，结果发现带动的竟然是自己的儿子和闺女，这样的发展绝对是整个社会不愿意看到的。为此国家也是不断推出新政策。

　　我今天想说的也是我认为影响最直接的三项，按照时间顺序分别是房住不炒、房地产企业三道红线以及银行的两道红线年对国内房地产和经济影响冲击最大的是疫情，这点毋庸置疑，其次才是政策。可以肯定的一点，无论是短期还是长期，不管是看涨还是看跌，房价暴涨，闭着眼买房都能赚的时代已经过去了。从现在开始就跟投资一样，会有人出现亏损。之前河北燕郊那个要白送房子，只需要你把剩余贷款自己还清，但依然没人接手的新闻就是一个例子。

　　我想说的是，即使房价大幅度下跌，也不会波及到一线城市，甚至一些二线城市。一个城市想要高速发展，就势必需要更多的人才，有人就需要有住的地方，供需决定价格，人多了需要的房子就会变多，房价自然上涨。这也就是为什么一线城市房价很难下来的原因。因为总会有源源不断的应届生人才想去往北京、上海、深圳、广州等等这些城市，大城市的房价还会涨，只不过因为有政策的限制，不会再抱着不会那么容易的成为资本手中的理财工具。

　　同时农村人口在逐渐下降，农村的年轻人们在慢慢去往大城市或者县城，县城的年轻人们也越来越多地去往周围的二线、三线城市，二三线城市的又想去往一线城市定居，所以这也可以判断，在未来一些小城市和县城的房价是有概率下跌的。国家为什么给出的新政策叫做房住不炒？谁也没说是房价下降，这说明长期的目标根本就不是让房价降下来，而是在能控制住的程度上保持稳定的。如果是单纯的为了更多人能低价买到房子，那么直接去开发周围的新土地或者严格降低房价就好了。但显然为了长期的利益，目前肯定不能这么干，不让那些富有的资本家把房子当成理财工具，而是让更多的打工人通过一代人、两代人或者是两个家庭的努力，买上一套自住的房子是现阶段的目的。

　　十九大以来，房地产政策就强调要变得更加侧重民生定位，要防范系统性风险积累，要引导资金脱虚向实，要摆脱过去依赖地产驱动经济的发展模式。房住不炒，因城施策已成一策，这都是国家不断反复提及的。2020年7月，国务院还召开过一次房地产工作座谈会，点名的十个城市人民政府的负责同志也到场参会，这其实本身就具有很强的信号。这些都是普遍属于房价上涨较快的城市，它们分别是北京、上海、广州、深圳。南京、杭州、沈阳、成都、宁波、长沙，所以这次座谈会目的很清晰，就是高层想了解这些城市房价过热的原因，同时也希望后续通过管控进一步促进房地产市场的稳定。其中的会议精神有一项提到了，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，其实答案就在明面上，再多读几遍，不作为短期刺激经济的手段不作为短期剩下的就不用我多说了吧，只可意会不可言传。

　　接着再说说去年8月出台的三道红线政策。肯定有人不知道什么是三大红线，给我科普一下。一、剔除预收款的资产负债率不得大于百分之七十；二、净负债率不得大于百分之一百；三、现金总占比不得小于一倍。然后再根据这三道红线将房企分为红、橙、黄、绿，红色就是不能增加有息负债，橙色就是碰到两条线。这些企业，负债年增速不得超过百分之五。黄色是碰到一条线的企业，负债年增速不得超过百分之十；绿色就是健康企业，也就是三条线都没碰到了，但他们的负债年增速也不能超过百分之十五，这里不再过多赘述。

　　房地产企业整个流程可以简化成五步，一、准备钱；二、竞拍国家土；三、买材料，雇工人建房子；四、卖房子；五、回款。这条政策的出现会导致很多房企没办法像以前那样拿地，土拍竞争变小，土地价格就会便宜。那如果房价不变，意味着房企可以拿到的利润就变大了，那傻子才不会去抢你。但反过来，如果房企不去拿地了，说明什么呢是不是说明房价下跌的幅度已经大于土地下降了？房企经过计算，发现利润空间不够才不去的。比如一个企业自有资金一百亿，最终房子全部卖出，手到手一百三十亿，这个过程按照我刚说的，可能要2到5年的时间，也就是说这三十亿是花了2到5年这么长一个周期所带来的收益。在这个流程中，房企用的都是他自己的资金，因此他没有负债。但如果这个房企没有一百亿，只有十亿，那么他就要去借九十亿，这个时候他的负债率就是百分之九十，之后建房子、卖房子，拿到回款然后再还，这个就是他们的负债率才清零。所以如果一个房企有很高的负债率，说明他们手上要么还要房子没卖掉，要么买了土地没建好。所以三条红线的出台变相加大了两件事的难度，第一个是第二步的土拍，另一个是第四步的销售。让那些大型房企不要吃着碗里的看着锅里，他们需要抓紧在竞拍的土地建房子，已经把建好的房子卖掉，别搞楼盘稀售那一套。

　　如果说以上所有政策都是侧重民生定位，那么接下来这个政策就是防范系统性风险累积的手段之一了，也就是房贷的两大红线政策。各大银行不能像以前那样对个人承担很多贷款，这也就是为什么一月会有新闻报道，N多家银行宣布贷款额度受限。然而这跟防范性系统风险累积有什么关系？

　　比如未来某一天小明失业，贷款一直还不上，银行就可以把小明的房子收走抵债。我们现在买首套房，一般首付都不能低于百分之三十，就算是百分之三十，剩下百分之七十是银行贷款。如果房价一直下跌，就会出现抵押物抵不上它原本价值的情况，也就是银行亏了。那银行为了维持运转，就要减少对外的房贷，还可能对企业进行抽贷。很多企业的资金链都是一环套一环的，很紧张。贷款一断，很可能整个产业链阶段就会发生大批量的降薪、裁员，失业的人变多了，还不上贷款的人也多了，紧接着导致更多的房子被银行收作抵押，从此进入恶性循环。

　　这也就是2008年美国次贷危机的根本。房价的突然下跌，导致大规模断供。银行从N多个小明手里收回了一堆房子放到市场去卖，结果发现同行们都在卖房，卖的比买的还价格低。那为了自己早点办出去回血，自然就要降价。看似是在为了自己的利益更大化，但房子一降价就让更多人断供，一步跟不上，步步跟不上，大家手拉手往下跌，最后银行手里剩下一堆房子，没办法变现，只能破产倒闭，这就叫系统性金融风险。

　　其实国家出台的政策目前还剩下一个领域没有全面进行干涉，就是二手房市场。现在有些小区卖房子的企图抱团抬价，所有人集体上调挂牌价，造成一种房价依然在不断大幅度上涨的感。但是如果一线房市的涨价还在不断的上涨，那么这块空白也一定会被监管，国家一定会出台相关的。例如深圳的二手房参考价机制。会不会以后也被放大到全国范围呢？