暴君的七夜罪妃各大中介朋友在朋友圈翩翩起舞，这个定价仿佛就已经吹响了他们胜利的“号角”。

　　平心而论，折后约12800元-16900/㎡的价格的确足够诱人，只是价格不一定是一个项目性价比的完全体现，还有板块价值，项目本身的优缺点等都应该是我们记录下来的评判砝码。

　　2022年3月22日，永嘉宏屹置业有限公司（楠盛集团）以底价约18.2亿元竞得永嘉县三江街道约160亩商住地块（推广名：楠盛大诚·瓯越江城，备案名：听潮轩），成交楼面价约4689元/㎡，住宅楼面价约9567元/㎡，溢价率0%。

　　项目在终于蛰伏了近10个月之后，于2023年的开年之际憋出了大招，期间自然也少不了蹦迪气氛组天花烂坠的吹一波牛逼，搞得我们天天算卦推演找风口，做梦都想乘坐这辆快车成为风口的猪。

　　终于，根据温州房管网公布的消息，瓯越江城即将在2023年1月10开启第一枪。

　　位于永嘉县楠瓯大道与江东大道交汇处的瓯越江城，包含约170米超高层地标建筑、建面约270㎡商业大平层、建面约89-140㎡住宅以及代建生鲜农贸市场等，南面是新希望立体城。

　　本次首开预售3、5、6幢商品房，共计250套住宅，住宅面积约28875㎡，共有五个面积段房源，分别是建面约89㎡、108㎡、109㎡、129㎡、139㎡，预计2025年12月30日交付。

　　一、大面积落地玻璃+铝板幕墙的外立面在温州“1”字头的诸多项目并不多见。

　　项目北侧是楠瓯大道和104国道，对小区会有噪音影响，（建议去大货车多的已经入住的小区体验一把，就知道噪音的影响是怎样的），同时北侧山上有很多的坟墓，小区部分房源视线影响较大。

　　根据房管网公布的消息，此次瓯越江城首开建面约89㎡的房源共50套，折后均价约1.58万元/㎡；建面约108㎡的房源共有50套，折后均价约1.61万元/㎡；建面约109㎡的房源共有50套，折后均价约1.59万元/㎡；建面约129㎡的房源共有50套，折后均价约1.59万元/㎡，建面约139㎡的房源共有50套，折后均价约1.77万元/㎡。

　　而根据属地中介介绍，与瓯越江城一路之隔的嘉景园和盛景园价二手房挂牌价仅在1.7-2.1万元/㎡左右。

　　虽然看上去立体城的两个小区价格略高，但嘉景园、盛家园不仅是现房，而且还是老计容标准，得房率基本都在80%以上，其实算下来两者的性价比相差无几。只是嘉景园、盛家园所见即所得的优势，在当下的市场环境下，更加让人买的安心。

　　而且嘉景园、盛家园北面原先因为有山上的坟墓影响，导致小区价格和交易都受影响，现在来了一个瓯越江城，那对嘉景园、盛家园和小区北面的坟墓视线影响会减少很多，这对小区来说是一个很大的利好！

　　我们以盛景园25楼建面约106㎡的房源为例，目前的挂牌总价约220万，单价约20755元/㎡，得房率约80%左右，还有一定的砍价空间。

　　而瓯越江城3幢25楼建面约108㎡的房源折后均价约17526元/㎡，折后总价约190万，按照当下温州普遍的首套房贷利率4.1%，首付20%来算，三年的利息约19万。

　　盛景园虽然比瓯越江城同楼层房源的总价贵了30万，但盛景园同样也省下了3年约20万的利息。其实细算下来，瓯越江城的所谓的“低价”其实只是当下市场三江板块无奈的正常价格。

　　甚至于嘉景园、盛景园一些均价仅在1.7-1.8万元/㎡左右的急卖房源，卖了很久都未能成交。

　　一分钱一分货！其实古话早就说的很明白。能卖你18000的就不会卖你17000，毕竟生意做这么大比我们这些普通百姓更精更会算。

　　而根据属地中介介绍，新希望立体城目前挂牌的房源大概在400套左右，加上在售的国鸿中心、锦玉潮明两个项目、以及规划中的金茂“北外滩”，整个三江区域的可选择空间还非常巨大。

　　私认为，如果在一个房地产还是遍地开发的板块，想找到升值最快的不动产，并不难；但是，要在一个完全不缺供应的板块，能称之为“硬通货”的不动产却少之又少，因为供应房源天量的情况下，最先伤害的就是区域的价格体系。

　　温州市区最明显的前车之鉴就是供应同样不小的蒲州板块，在你争我抢的局面下落得两败俱伤，最后有的打7.1折，有的打包出售。而深受其害的前期业主们可能买的也不是房，买的是“寂寞”。

　　总之，瓯越江城这个项目有亮点，也有痛点。当然，还是需要为楠盛的举动点个赞！

　　当曾经那些频频出现在土拍名单上的头部房企例如万科、龙湖、保利等都显少拿地的时候。而永嘉县走出来的楠盛却敢于在这样的市场下拿地，不仅勇气可嘉，更值得那些全国头部房企和地方本土房企学习。

　　只是温州的中梁爆雷，诸暨的祥生断臂，文成的华董又在摆烂...，也不知道还有多少本土房企能像永嘉的楠盛一样有“实力”？

　　这样的行情下，我们希望三江板块这次能因为这个楼盘突出重围，绕开温州市区大部份刚需盘的厄运：越来越难卖、二期比一期便宜、三期比二期更优惠......