道是无情却有情樊落2022年12月15日，国家统计局发布了2022年11月房地产市场运行情况。11月单月房地产销售面积、投资额、新开工面积分别为10071万平方米、9918亿元、7910万平方米，同比增速分别为-33.3%、-19.9%、-50.8%，前值分别为-23.2%、-16.0%、-35.1%。

　　中信建投证券房地产和建筑行业首席分析师竺劲认为，11月销售、到位资金、投资指标降幅均再度扩大，近期供给端利好政策频出，需求端政策有望在“一城一策”下进一步释放，行业有望从信用风险缓释走向销售复苏。

　　一位券商人士对《中国经营报》记者坦言，最近很多地方政府都在陆续调整限购政策，但仍要注意部分高杠杆的民营房企出险的可能性，或导致行业整体信用修复进度缓慢，影响房企公开市场债务的融资规模与融资成本。

　　中银国际证券房地产行业首席分析师夏亦丰认为，销售再度“探底”，需求端表现仍然相对疲弱。11月全国商品房销售面积1.01亿平方米，销售额9816亿元，同比分别减少33.3%和32.2%，降幅较上月分别扩大了10.0和8.5个百分点。单月销售降幅再度扩大，供需政策的落地效果仍有待观察。

　　11月23日，央行、银保监会发布“金融16十六条”继续强调支持刚性和改善性住房需求；12月14日，中共中央、国务院发布《扩大内需战略规划纲要（2022-2035年）》提出，支持居民合理自住需求。华泰证券地产首席分析师陈慎认为，“需求端政策进一步发力仍然可期。随着防控政策的优化，2023年增长路径或将更为‘“陡峭’”，2023Q1经济活动受影响的程度有望明显下降，2023Q2后影响有望大体消退，我们认为这也将加速新房销售的复苏，届时今年以来需求端政策的效力或将得到更好体现。”

　　竺劲认为，在党的二十大提出继续坚持“房住不炒”的基础上，11月以来第一支、第二支、第三支箭的新政纷纷出台，从信贷、债券融资、股权融资等方面给予房企融资支持，政策发力点集中于市场的供给侧；前11月全国已有46城放松限购，112城放松限贷，25城放松限售，94城通过财税（补贴、降税）托市；截至12月初，一线城市仍然保持较为严格的限购政策，局部有松动迹象，32个二线个取消限购，强二线如杭州、南京、成都等政策松动，三四线城市多数已经取消限购。“一城一策”下高能级城市后续在限购、限贷等核心调控政策的进一步放松可期，有望推动地产需求与供给的同步修复。

　　值得一提的是，在陈慎看来，11月全国房地产开发投资同比下滑19.9%，增速创出历史新低，拿地、开工、施工、竣工等单月降幅均进一步走阔，预示着开发投资未来仍将面临一定压力。

　　竺劲认为，11月单月投资、土地购置、新开工降幅、竣工降幅均有所扩大。市场销售短期内难以看到快速恢复，房企普遍保持谨慎投资的态度，土地市场回暖尚需较长时日；后续月份新开工在拿地放缓的背景下，难言在短期内恢复增长，“保交楼”政策将持续为竣工形成支撑。

　　在夏亦丰看来，短期市场低迷状态预计持续，销售短时间难有明显起色，预计需求端的修复最早会在明年3三四、4月显现。归根结底的主要原因是居民购房意愿和能力不够，其对收入与就业预期较差、房价的上涨预期较弱、对烂尾楼的担忧三大困扰因素短期内都难以扭转。

　　2022年1～-11月，房地产开发企业到位资金为13.6万亿元，累计同比下降25.7%。11月房地产开发企业到位资金为1.1万亿元，同比下降35.4%，环比下降3.1%。

　　在陈慎看来，11月全国房地产开发企业到位资金同比下降35.4%，连续17个月同比下滑，同比降幅较10月扩大9.4个百分点。具体来看，11月定金及预收款、个人按揭贷款同比下滑30.4%、41.8%，降幅较10月收窄0.5、扩大10.8个百分点，按揭贷款较销售表现更弱；国内贷款、自筹资金同比下滑30.5%、38.8%，降幅较10月扩大12.2、18.1个百分点。11月以来房地产供给端三箭齐发，房企纾困步伐逐步加大。尤其在11月28日证监会放松房地产股权融资后，已有11家房企公布再融资意向/预案，部分港股上市房企也完成了配股。但房地产融资现金流的改善只能边际缓解困境房企的资金压力，且仍需等待政策的实际落地，只有销售现金流企稳才能从根本上化解房企的流动性问题。

　　竺劲认为，11月到位资金增速为-35.4%，降幅较10月扩大9.4个百分点。国内贷款与自筹资金的降幅扩大，表明房企在获取银行开发贷、发债方面的难度有所加大；10～-11月，定金及预收款、个人按揭降幅的再度扩大，表示房企回款端随销售震荡而承压。

　　浙商证券分析师杨凡认为，2022年11月交易商协会、央行、银保监会、国常会、证监会等部门相继发出“第二支箭”、“金融16条”、“第三支箭”等房企流动性支持政策，多家房企获得融资支持。根据中指研究院统计，自“金融16条”发布以来，60余家银行向超过100家房企提供授信支持，授信额度约4万亿元。从11月房地产开发资金国内贷款金额当月环比数值来看，11月虽然绝对值小于10月但降幅显著收窄，这说明政策放松有一定效果只是效果并不显著。从获得融资利好的房企来看，房企融资端政策利好仍有明显偏向，未出险的企业获得的政策支持更多。伴随销售端的修复，房企供给侧政策执行力度和覆盖房企范围会逐渐加强和拓宽，支撑房企资金面的好转。

　　在夏亦丰看来，近期金融支持政策力度明显加大，整体房企融资环境优化。但是从目前的情况来看，短期内仍将是央国企及部分优质民企更易获得政策支持，绝大多数房企仍需继续等待政策效果的传导。

　　杨凡认为，总体而言，11月房地产销售和投资数据虽然累计同比继续下探，但各项指标单月环比降幅较10月单月环比降幅显著收窄，不少指标出现由负转正的情况。地产核心指标有企稳迹象但力度不足，这意味着政策放松仍将持续。