张宏民老婆市场的反馈总是及时的。这是因为今早央行发声，楼市特别是商品房市场迎来三条利好：

　　这三条利好将会怎样具体影响楼市？深圳是否会在国庆前出台新的具体政策？下面详细聊聊。

　　存款准备金率拟再次下调0.5个百分点，向金融市场提供长期流动性约1万亿元。相当于市场将会迎来更多的资金，有一部分会流到楼市，比如通过房企借贷、个人买房借贷等。

　　至于影响有多大，还很难说。这次降准，意味着今年释放的资金会超出2022年、2023年的规模，大约接近2021年的水平。

　　但近几年降准的资金，实际在主要在央企、政府公共部门里面流转，民间企业信心不足，很多人买房信心也不足，不敢借贷，导致这些放出来的水，只能在银行里面空转。

　　特别是楼市方面，对于普通居民而言，买房是一项巨额的家庭支出，需要稳定的收入才能保证月供预期。现在的情况是，即便大规模放水，也很难“立竿见影”，让普通居民收入大幅增加。

　　央行宣布将引导商业银行将存量房贷利率降至新发放贷款利率的附近，预计平均降幅大约在0.5个百分点左右，也就是50个基点（50BP）。

　　之所以说是平均，因为银行在不同时期发放的贷款，而且不同时期、不同地区、不同银行，发放的存量房贷利率水平也不一样。所以50BP只是一个预期的平均数。

　　但这里所说的至少会降70BP，是因为接下来还会降息，降息跟官方宣布的降存量房贷利率可以叠加起来。

　　今早央行行长还在新闻发布会上表示，将降低7天逆回购利率由1.7%降至1.5%。

　　它最重要的意义是，将由这项政策利率的下降幅度，同步引导贷款市场报价利率（LPR）和存款利率下行，让其下行0.2%到0.25%。

　　也就是说，下个月21日（20日为星期日，顺延一天），LPR将会下降20个基点，即5年期以上LPR将下降到3.65%。

　　另外，有市场预测11月份美国大选后还会降息一次。国内有可能随后跟进降息，但也不排除延期到明年再降息。

　　而存量房贷利率要到明年1月份才会进行重新计价，也就是说，这几个月能降息多少，将会影响接下来的月供金额减少情况。

　　对于深圳这种房价比较高的城市，下降70BP对于那些背负几百乃至上千万的房子，每个月可以少还数千元。

　　从全国层面二套房统一下调首付比例，从25%到15%，逐步统一首套房和二套房的最低首付比例。

　　二套房的首付比例降低到15%，是前所未有的重磅政策，对于很多有房一族特别是长期看好楼市的人而言是个巨大利好。

　　当然了，这也会加重很多贷款买二套房的人身上背负的杠杆，对于现金流压力也会增大。

　　以上政策主要是中央层面的，各地需要因地制宜出台政策，深圳是否会按往年一样在9月30日前后跟进政策？深圳楼市将会有哪些变化？我们来简单聊聊。

　　就在前几天，北京宣布将适时取消豪宅税，所以坊间纷纷呼吁深圳也放开豪宅税，要么一步到位直接取消，要么减轻，比如降一半豪宅税。

　　去年11月，深圳取消了750万豪宅线，但套内面积超过120平或建面超144平的房子，成交时依旧要交5.3%豪宅税。

　　相当于差额征收豪宅税，即（成交价-原登记价）×5.3%，相当于一套房子上一次登记价格为400万，当前成交价为1400万，那么豪宅税将会是（1400万-400万）×5.3%=37.1万。

　　这个成本相当大，已经赶上很多小城市一套房子或者一辆车子的钱了。很多业主往往会因为这笔成本，而选择继续观望，不出售。

　　深圳又是四大一线城市中商品房数量最少的城市，大约不到200万套，不到北京、上海的1/3，这意味着深圳特别是核心地段的商品房依旧是比较稀缺的。

　　而深圳拥有1套住房的人大约在143.5万人左右，这些有房一族部分人手头上是有资金，来购买现在房价普遍下跌过后的第二套房子。一旦这部分人下场买房，推动商品房去库存变得稀缺，有可能让房价再次上涨。

　　所以，我们预计深圳可能不会一下子就把二套房最低首付从30%下降到15%，有可能下降到20%。

　　目前深圳非限购区，特别是外围板块，很多项目打折卖房非常，六七折都很常见，有的还出现了五折卖房。

　　从购买的角度看，打折卖房会降低购房者的买入门槛，而更低的折扣，则会把这个门槛变得更低。

　　虽然要还款的总利息会有所增加，但对于刚需而言，平摊到每个月的月供其实增加不多。一旦深圳非限购区的首套房首付比例由目前的20%降到15%，那将会让一大波首套房刚需拥有更轻松的上车门槛。

　　对于很多深圳人而言，买房资格并不是大的问题，深圳早在5月就已经放开限购了，但效果并不是特别好，现在买房人是对收入预期不足、对房地产信心不足。

　　另外契税对于整体买房成本的影响也不大，所以是否放开，对于楼市整体影响也不大。但总归也是一笔钱，也能减轻一点购房压力。

　　新房因为有备案价的限制，价格不会像二手房那样腰斩。现在核心区的二手小户型普遍价格相比此前较低，买入投资的门槛低。

　　比如深圳湾太古城南区62平2房，原来高峰期要1200-1300万、单价20万/平左右，现在大部分放盘只要700多万、单价11-12万/平左右。

　　再如前海的鼎太风华56平2房，从原来高峰期的800多万、单价15万/平，下降到目前的400万上下、单价不到7万/平。

　　但与此同时，二手房的房租反而不会因为房价下降而大幅下降，特别是深圳核心区的小区能够保证租金收益。

　　对于很多投资客而言，房地产很难抄到一个最低点，但可以抄到相对较低的价格水平。目前的价格，足以吸引很多抱着投资的人进场。

　　降首付很可能会随时到来，提前布局才能跑赢大势！如果你对楼市抱着长期价值的心态，但拿捏不准深圳接下来有哪些房子的抗跌能力、保值增值能力比较好，欢迎添加我们工作人员，我们将安排专业的房产咨询师，给您一对一VIP服务，提前选好适合您的房子。