狠彪悍解答：在房产买卖交易过程中，房屋装修所花费的资金多少，必须提供真实、完整、有效的原始凭证。纳税人能提供实际支付装修费用的税务统一发票，并且发票上所列付款人姓名与转让房屋产权人一致的，经税务机关审核，其转让的住房在转让前实际发生的装修费用，可在以下规定比例内扣除：（1）已购公有住房、经济适用房，最高扣除限额为房屋原值的15%；（2）商品房及其他住房，最高扣除限额为房屋原值的10%。

　　新“国五条”出台后，迅速引发了人们对楼市尤其是二手房市场的极大关注。不少买房者和卖房者表示对“20%个人所得税”所涉及的细节一头雾水，如房改房的个人所得税该如何征收？拆迁安置房、经济适用房等怎么核定其价值？卖家没有房屋原值凭证，怎样计算转让所得？近日，记者采访了十堰市地方税务局税政管理科科长陈海波，请他就这些疑问进行相关解答。

　　解答：十堰市地方税务局税政管理科科长陈海波介绍，房产交易双方涉及各类税费共有8种，包括营业税、个人所得税、土地增值税、印花税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、契税。个人房产交易的营业税及附加、个人所得税、契税、印花税、土地增值税等一律按现行政策执行。

　　目前，营业税、城建税、教育附加、地方教育附加，合计税率为5.6%；对居民个人转让住房的，暂免征收土地增值税；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；个人所得税的计税依据为以转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额，税率为20%。

　　解答：20%是“财产转让所得”个人所得税的法定税率，也就是房产交易中收益的20%，简单来说，就是现在卖房子的价格总额减去当年买房价格和合理费用总额的20%。

　　举个例子，一套位于六堰中心地段的房产，2003年购买的时候20万元，现在卖出价为60万元，那么“收益的20%”就是（60万元-20万元）×20%=8万元。也就是说，这样一套二手房买卖，除去常规税费，还要缴纳8万元的个人所得税。

　　事实上，我市一直都在执行“20%个人所得税”征收的相关政策，因此新政出台对我市二手房市场的影响并不大。

　　解答：在现行政策中，遇到房屋出让者未能提供完整、准确的房屋原值凭证，税务机关可对其实行核定征税，即按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额。具体比例由省级地方税务局或者省级地方税务局授权的地市级地方税务局根据纳税人出售住房的所处区域、地理位置、建造时间、房屋类型、住房平均价格水平等因素，在住房转让收入1%—3%的幅度内确定。

　　在我市现行个人房屋买卖的政策是这样规定的：房改房和自建房交易，不能准确提供购房成本或建房成本的，按照交易额的1%核定缴纳个人所得税；对个人通过拍卖市场拍卖住房不能提供合法、准确的房产原值的，按交易价的3%核定缴纳计征个人所得税。

　　解答：在二手房市场房改房的性质较为特殊，多数为单位福利房，在房改时大多未开具售房发票和契税税票，无法依据法定凭据确认房产原值等扣除项目，因此我市现行的政策是：房改房不能提供合法、准确的房产原值的，按照交易额的1%核定缴纳个人所得税。

　　解答：拆迁安置住房，根据货币补偿、产权调换等不同的实际情况，具体核定其原值。经济适用房（含集资合作建房、安居工程住房）的原值，主要是原购房人实际支付的房价款及相关税费，以及按规定交纳的土地出让金。

　　解答：个人转让自用5年以上唯一家庭生活用房，可免征个人所得税。自用不足5年的住房或非家庭唯一住房的，按转让所得的20%征收个人所得税。转让所得是指房屋转让收入总额减去房屋原值及装修、契税等合理费用之后的余额。

　　一是房产原值。一般包括实际支付的房价款及交纳的相关税费，纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后进行减除。

　　二是转让住房过程中缴纳的税金。包括纳税人在转让住房时实际缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税等税金。

　　三是合理费用。包括纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。

　　房屋转让时税务机关要求纳税人提供详细的装修发票。因此，业主在支付装修款时，需要装修方出具装修发票，在房屋转让申报个人所得税时，将有关发票和相关资料报送税务机关审核后，就可以正确计算缴纳个人所得税。

　　疑问八：装修费用能不能算进房屋原值，怎么算？疑问九：当初低价卖给亲友的房子，是否征收个人所得税？

　　解答：如果该住房是自住五年以上且为业主的唯一住房，可以免缴20%个人所得税。

　　解答：受赠人获得赠与人无偿赠与的不动产，如房屋赠予直系亲属、抚养人或赡养人、法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人等几种情况不征收个人所得税，其他情形的房屋赠予均征收个人所得税。获赠人转让受赠房屋的收入减除原捐赠人取得该房屋的实际购置成本以及赠与和转让过程中受赠人支付的相关税费后的余额，为受赠人的应纳税所得额，按20%的税率计算缴纳个人所得税。

　　3月1日，国务院办公厅发布《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》，其中明确指出：对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征；对房价上涨过快的城市，人民银行当地分支机构可根据城市人民政府新建商品住房价格控制目标和政策要求，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。

　　自用5年以上：则是指个人购买至转让房屋的时间达5年以上。（个人购房日期的确定：个人按照国家房改政策购买的公有住房，以其购买合同的生效时间、房款收据开具日期或房屋产权证上注明的时间，依据孰先原则确定；个人购买的其他住房，以其房屋权证注明日期或者契税完税凭证注明日期，按照孰先原则确定。）

　　“房产原值”包括：(1)自建房：报建及建造过程发生的费用;(2)购买商品房：购进价格及购房支付的其他有关费用(包括契税、印花税、权证综合费等，下同);(3)受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的房产：发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购进价格及其他有关费用。

　　合理费用：是指转让房产时按照国家或地方政府规定支付的有关营业税、城建税、教育费附加、土地增值税、印花税、土地出让金、中介服务费、交易手续费以及房产交易过程中按规定支付的其他有关费用。