与商队碰面2020年5月28日，十三届全国人大三次会议表决通过了《中华人民共和国民法典》，自2021年1月1日起施行。婚姻法、继承法、民法通则、收养法、担保法、合同法、物权法、侵权责任法、民法总则同时废止。

　　《中华人民共和国民法典》被称为“社会生活的百科全书”，是新中国第一部以法典命名的法律，在法律体系中居于基础性地位，也是市场经济的基本法。《中华人民共和国民法典》共7编、1260条，各编依次为总则、物权、合同、人格权、婚姻家庭、继承、侵权责任，以及附则。

　　住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定。

　　大利解读：民法典确定住宅70年到期自动续期，其他非住宅续期依照法律办理，续期有费用，住宅可能有减免，非住宅按法律规定办理。

　　最高人民法院发布《最高人民法院关于适用婚姻家庭编的解释（一）》，自2021年1月1日起施行。其中延续了现行婚姻法司法解释相关规定，当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女个人的赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，依照约定处理；没有约定或者约定不明确的，按照民法典关于夫妻共同财产的相关规定的原则处理。

　　大利解读：以父母出资为准，全款购房，房屋归出资父母子女所有，父母付首付，房屋贷款婚后双方共同偿还，共还部分视为家庭共同财产，父母出资部分视为个人财产。

　　建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。

　　大利解读：民法典草案明确，利用小区业主共有场所产生的收入属于业主共有。小区电梯广告、外墙广告收入扣除合理成本后，归业主共有，维护业主合法权益。

　　在实际操作过程中，“业主共有”一般由业主委员会来管理，是分钱给所有业主还是用于小区建设，由业委会或者全体业主共同决定。而且《物业管理条例》明确了业主对共有部分产生的收入享有知情权和监督权。

　　民法典第1128条对代位继承制度在继承法的基础上增加了新的内容，那就是，被继承人的兄弟姐妹先于被继承人死亡的，由被继承人的兄弟姐妹的子女，即被继承人的外甥、外甥女、侄子、侄女代位继承。

　　大利解读：首先，需要明确一点的是，代位继承制度只适用于法定继承，对遗嘱继承不适用。因此，如果被继承人立有遗嘱，则按照遗嘱来确定遗产的继承，不用考虑代位继承问题。

　　民法典和继承法都规定，配偶、子女、父母为第一顺位继承人；兄弟姐妹、祖父母、外祖父母为第二顺位继承人。继承开始后，由第一顺位继承人继承，第二顺位继承人不继承；没有第一顺位继承人的，由第二顺位继承人继承。

　　因此，外甥和外甥女、侄儿和侄女想要主张代位继承，第一个前提就是，被继承人没有第一顺位继承人，即无父无母、无儿无女，还得无配偶，且第一顺位继承人没有代位继承人。

　　再者，外甥和外甥女、侄儿和侄女主张代位继承的第二个前提是，被继承人的兄弟姐妹（第二顺位继承人）先于被继承人死亡。

　　如果被继承人有多个第二顺位继承人，或者这些第二顺位继承人虽然已死亡，但是他们有代为继承人的话，那么外甥和外甥女、侄儿和侄女只能继承他们的父亲或者母亲有权继承的遗产份额，不能继承全部遗产。

　　《民法典》第406条第1款规定：“抵押期间抵押人可以转让抵押财产，当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。

　　民法典物权编第406条第2款规定：“抵押人转让抵押财产的,应当及时通知抵押权人。”

　　大利解读：这两条法规的意思是，房子已经设定了抵押，抵押人也就是产权人仍然可以将房子出售。即设立抵押的房子可以卖，抵押权可以跟着房子走，就是说可以带着抵押权卖。抵押权不影响房产的交易流转，卖房子不需要取得抵押权人同意，但是产权人卖房子时必须通知抵押权人。以后买二手房，可以选择不解抵押，通知抵押权人后可以直接过户，同时购房人要承担本房的抵押债权。

　　居住权可以通过书面合同设定，但以登记为权利设立的要件，也可以以遗嘱设定。

　　《民法典》第三百六十六条：居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。

　　第三百六十八条：居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。

　　第三百六十九条：居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。

　　第三百七十条：居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。居住权消灭的，应当及时办理注销登记。

　　居住权是人役权的一种特殊形式，指排除所有人而将建筑物或建筑物之特定部分作为住房使用的权利。其权利内容，主要为居住的权利，可以因居住之目的而使用房屋，并可排除房屋所有人或第三人对其使用权的干预。

　　居住权的内容，只能作为居住之用，如果带有其他目的，特别是商业目的，非居住权。居住权的客体可适于已经存在且适合居住的建筑物比如房屋。居住权的范围，不仅满足个人需求，也包括与其同住的家庭成员、负有照顾义务的人或是允许共用之人。此外，宠物也包括在居住权的利用范围之内。另外，居住权不可让与他人而形成他人的单独使用。

　　古代罗马法中的居住权是解决没有继承权的女性或者奴隶老无所养的问题。现在主要解决父母、无房的离婚女性和受雇人比如说保姆的权利的问题。因此。居住权制度以恩惠为目的，居住权设定是无偿的。

　　《民法典》第965条规定，委托人想出售、出租房屋，委托了中介机构，利用他们提供的信息源，认识了买家、卖家或承租人，绕开中介订立了合同成交的，还是需要付中介费。

　　大利解读：这是说交易双方自行成交，跳过中介服务环节，中介机构有权利追讨中介服务费，交易双方如果是通过不同的中介机构，或者同机构不同经纪人成交，没有绕过中介服务，且买卖双方支付了合理的中介费，就不会受影响了。