济南的秋天阅读答案房地产行业已经陷入囚徒困境。逻辑上、现实中，所有的救市政策已经在市场规律面前丢盔弃甲。中国房地产市场的规模扩张希望已不复存在，只存在结构性调整机会。尊重市场规律，取消限跌令，是管控房地产风险的必由之路。

　　2008年次贷危机引发全球经济衰退，中国的房地产剧烈调整，政府四步救市。一是先救房地产，二是四万亿救经济，三是重提房地产是支柱，四是再次加码楼市刺激。主要措施就是当年10月将首次购房契税税率暂下调到1％，买卖住房暂免征收印花税，免征收土地增值税，贷款利率的下限可扩大为基准利率的0.7倍。同时，下调首付款比例到20%。房地产市场在第二年就止跌企稳并迎来新一波发展。

　　2014 年中国经济再度面临下行压力，房地产市场步入“总量放缓、区域分化”的新阶段。全国商品房销售面积和金额同比增速罕见的连月为负，当年 5 月首次出现 70 大中城市新建商品住宅价格环比下跌。地产业入冬，去库存压力显现。政府从当年三季度开始救市，第一阶段限购密集放开，但市场反应平淡。第二阶段是央行发布“930”新政，提出二套房认定改为“认贷不认房” ，商贷利率下限调回基准利率 0.7 倍；支持房企在银行间市场进行债务融资，开展 REITs 试点等。2015年3月份五部委联合救市，放松限贷，连续降息降准。推进棚改货币化安置，下调开发项目资本金。2015 二季度开始，房地产市场开始出现全面复苏。

　　最新的这一轮房地产危机起始于2021年三季度，央行从2021年12月份开始降息，此后至今，已经降准3次，降息5次。2008年、2014-2015年房地产救市的招数，如今已经悉数出尽，但房地产经历了历史最长的25个月的下行调整周期后，仍然未能企稳，7-8月份商品房销售量下跌幅度还在放大。而此前两次都未超过12个月就止跌回升。

　　央行调查统计司城镇居民家庭资产负债调查课题组在《中国金融》撰文表示，我国城镇家庭住房拥有率为96%，其中持有一套住房的家庭占54.7%，持有两套及以上住房的家庭占41.5%。在全球主要大国中，中国家庭住房自有率或达全球第一，超过了发达国家60%左右的住房自有率，美国65.1%的住房自有率。

　　今后中国房地产市场只存在结构性的发展机会。这是一个与扩张性发展机会完全不同的阶段。在规模扩张阶段，大多数的房企都可以存活并快速发展，房企可以通过较高的债务杠杆，利用房价上涨的机会对冲财务成本并获得可观的利润；购房者可以在房价快速上涨中获得财富的快速增长；政府可以在房地产快速扩张中获得地价和土地面积的双重增长；银行可以利用房价上涨的空间获得信贷资产的安全。

　　地产商在这个阶段的主要任务将是出清债务，修复资产负债表。因为这个阶段的房地产无法获得涨价的额外收益，因而无法负担超高的债务率；政府也将失去土地变现的能力，陷入支付困境；金融机构将面临着地产债务与抵押贷款此起彼伏的出险，以及持续的抵押物估值缩水的风险；抵押住房持有者将面临收入增长不及债务增长，需要不断补充抵押物和资产价值低于贷款余额的窘境。

　　两年多的救市政策已被市场证明毫无作用，房地产的未来也不太可能存在大家希望的机会。因此，要管控房地产风险，软化房地产危机，唯一的可行之路是尊重市场规律，取消限跌令，让市场来决定商品房的价格变化。唯有价格下降，才可能激活剩下不多的潜在购房者的购买欲望，为不断增加债务压力的房企带来化解债务压力的现金流。

　　此后一年多的政府救市与市场表现，已经反复验证了我此前的判断。要走出房地产的囚徒困境，化解房地产危机，唯一的可行之路就是让供求规律来推动商品房降价。减价这个过程肯定有人要沦为代价，但让年轻人和低收入阶层在高房价面前望房兴叹，让房地产商守着几十万亿平米的楼盘却没钱支付借款利息和工资，又何尝不是代价？恐怕还是更为高昂的代价。