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亏本也要卖!武汉楼市断崖式缩量
作者:佚名 文章来源:本站原创 点击数: 更新时间:2023/8/13 13:57:03 | 【字体:

  双面初中生8月6日,硚口区中山大道与崇仁路口处,中建·湖北文旅·壹品公馆营销中心内,前往看房的客户稀少。

  “当下是市场淡季,看房买房者都很少。”置业经理李某说,7月仅卖出了几套房。

  武汉住房保障和房屋管理局官网数据显示,7月,武汉市新建住房成交量跌破了5000套关口,网签备案仅4881套,环比6月下降21%,连续两个月叠加下滑,创近十年同期新低。

  “炎热天气又逢市场在底部震荡,让地产人更似炼狱般煎熬,作为一个拥有近600个活跃楼盘的城市,武汉7月商品住宅备案量仅4000多,平均每个楼盘只销售8套房,单盘个位数销量成为常态。”一位地产老总在朋友圈里非常感慨地说,市场显得这样无情,客户量似乎还在下滑,你楼盘的销售量是被平均还是去平均别人,就看操盘手是不是有足够作为。

  中建·湖北文旅·壹品公馆由中建壹品投资发展有限公司(以下简称“中建壹品”)负责操盘运营。

  李姓经理表示,中建·湖北文旅·壹品公馆于2023年1月31日首开,推出1#楼建筑面积约120~140平方米毛坯房源,共176套,备案价约35000元/平方米。开盘后,在3、4月两月卖得稍好,此后销售便一路下滑,截至7月底,半年仅卖了三分之一。因销售不畅,项目售价便开始下浮,6月后还曾专门推出特价房,售价为28000元/平方米。

  经查,该项目为中建壹品联手鄂旅投于2021年6月29日以469000万元竞得,土地面积54325平方米,建筑面积19.41万平方米,楼面地价24162.8元/平方米。如果核算项目建造、资金成本、营销费用及各项规费,该项目售价若低于31000元/平方米,则是在亏本卖。

  中国电建地产·泷悦长安与中建·湖北文旅·壹品公馆巧合的在同日拿地,却更显得命运多舛。该项目于2022年9月15日即拿到预售证,开盘却延迟了近一年之久。

  2021年6月29日,中国电建地产以总价140530万元竞得P(2021)049号地块,该地块位于武汉市汉阳墨水旁,楼面地价15110.75元/平方米,溢价率49.45%。中国电建地产予以最高端产品“泷悦系”,打造武汉第一家未来社区。

  但中国电建地产·泷悦长安高端精装产品一经面市,却表现出“水土不服”,其26000元/平方米的预期价格目标,高出周边房价一大截,市场并不“买单”,前往购房者寥寥无几。此后,中国电建地产·泷悦长安被迫封盘,对项目进行调整。

  今年4月底,中国电建地产·泷悦长安重新对外开放。为适应市场,该项目压低售价,取消了精装修。7月30日,该楼盘终于开盘销售,首推4号楼,毛坯折后均价约18000元/平方米,价格比去年优惠了约8000元/平方米。

  8月5日,记者前往中国电建地产·泷悦长安项目,看到其营销大厅内,购房客户时有光顾,人气较旺。虽然项目减掉了精装修,但其它配置并未减少,而且社区会客厅、“无边际”泳池、健身馆等均已开放,业主及客户可随时体验。

  “我们项目降价后确实吸引了不少客户,但开盘一周只卖了60余套,当下客户观望情绪浓郁,看房者不少,签约率却不高。”项目置业顾问汪经理很坦诚地说。

  “中国电建地产·泷悦长安这个降价开盘的时机不是很好,它开盘后将遭遇市场竞品的挑战。”一位市场人士表示,同在汉阳王家湾板块的新楼盘银孚汉阳首府即将面世,为湖北本土房企银孚置业在武汉首个项目,拿地楼面价仅7000元/平方米,由于市场不景气,不排除为了卖房子靠降价来跑量,估计其售价有可能是15000元~16000元/平方米。

  该市场人士说:“市场卷起来了就很无情,中建·湖北文旅·壹品公馆、中国电建地产·泷悦长安都是两年前高价拿地,其楼面价几乎相当于周边房价,目前被高位套牢,为获得现金流,即使亏损,也不得不卖。”

  “2021年二季度是武汉市近5年来地产市场的最高点,这个时段武汉地王频出。拿了地王的项目,目前在成本线上也不好卖,必须要割肉。”湖北中原地产首席技术官兼策略顾问中心总经理郑源滔说道。

  从武汉今年新建住房成交来看,3月份,因去年受疫情而延后的需求集中释放,市场交易有所反弹。但进入二季度,市场销售降温明显。5月,武汉借助房交会,推出优惠置业政策,助力市场销量回升。随着房交会的结束,新房成交再次回落。6月,全市新建住房网签6172套,环比减少55.46%,同比减少42%。7月,武汉新房网签仅4881套,呈现断崖式下滑。

  记者根据武汉市住房保障和房屋管理局官网数据统计,2023年1~7月,武汉新建住房成交66328套,与去年同比下滑9%。数据表明,在对市场需求侧政策呵护下,也未能拯救市场颓势。

  截至2023年6月末,武汉市已批准预售尚未网签的商品住房159914套,面积1831万平方米。按照今年的去化速度,去化周期需17个月。

  据湖北中原地产数据,今年来,武汉新房销售开盘去化率持续走低,仅为17%,在中西部核心城市中市场表现最差。

  实际上,武汉地产市场供求关系早在2020年就开始了微妙变化,此后,市场面悄然逐年变差。

  记者梳理武汉近十年市场轨迹发现,在经过2012年~2014年的低迷之后,在各项政策刺激下,自2015年开始,武汉楼市掀起了几波量价攀升的高潮。

  国家统计局数据显示,以2015年为定基,2020年底武汉新建住房5年涨幅高达168.1%,在全国位居第三位(前两名分别是西安、徐州)。2020年度,全国一二线城市新建住宅销售价格同比上涨分别为3.9%、4%,其中,武汉涨幅为4.5%,而同年,武汉楼市也已出现打折销售的现象,全年平均折扣率93%,同时,各地产板块开始出现分化,部分远城区已表现出供大于求。

  2020年,武汉市身为疫情重灾区,为应对疫情的冲击,特别出台了房地产纾困六条措施,以提振房地产投资与供给侧。2021年,武汉光谷及江岸、洪山、武昌、汉阳四新等区域地价与房价再度上涨,并掀起了房企拿地高潮,一批楼面价超2万元、3万元的地王频现。但2021年下半年后,市场却迅速冷了下来。

  据湖北中原地产数据,对比前几年武汉楼市处于高位时新房市场销售总量,今年将衰减近4~5成。

  “地产已经开始进入下半场了,武汉身为全国地产高流量的城市,年度销售近20万套的好光景,难以再现,今后每年新房有10万+套的销量,将会是新常态。”武汉地产研究院院长殷跃建预见说。

  然而,市场在短期内快速缩量衰减,必然对行业的各层面带来巨大冲击与震荡。量在价先,市场极速缩量,首先带来价格的调整。

  据国家统计局数据,今年6份,武汉新建商品住宅销售价格指数同比下跌0.4%;同比上年1~6月平均下跌2.8%,已是同比15连降;二手住宅销售价格指数同比下跌3.4%;同比上年1~6月平均下跌4.3%,已是同比16连降。

  “目前,武汉只有内环核心板块的有些楼盘表现出市场抗性,价格比较坚挺,二三环之间的楼盘价格也在下滑调整,三环外的房价已下滑回到5年前。”郑源涛说。

  记者调研中发现,今年武汉二手房抛售量猛增,部分区域二手房价已从前两年时的市场最高点下跌20%~30%。为此,吸引不少刚需置业者购买“笋盘”,这也加大了新房销售难度。

  进入8月,武汉一批三环内的楼盘新港临江汇、武汉城建2049、幸福时代大家等纷纷降价促销。而三环外的楼盘早已率先打折甩卖,汉南、新洲等远城区有楼盘把价格降至5000元/平方米。

  今年2月,武汉市人民政府出台《关于激发市场主体活力推动经济高质量发展的政策措施》,把房地产行业列为困难行业,以加大纾困支持力度,提出支持居民家庭合理住房消费,结合房价和新房库存情况动态调整住房限购范围,在武汉市住房限购区域购房的居民家庭可新增一个购房资格。

  中指研究院华中市场研究中心主任李国政认为,上半年,武汉市推出了支持特定群体和改善性需求的政策,比如针对多孩家庭、人才等群体置业的优惠措施,市场却并未获得明显提振,下半年若不祭出重大政策利好刺激,武汉楼市在三季度将面临更大下行调整的压力。

  记者获悉,8月3日,为深入贯彻落实7月24日中央政治局会议精神,以及住建部企业座谈会精神,湖北省住建厅组织召开房地产开发企业和建筑业企业座谈会,分析研判当前房地产与建筑行业发展现状。会上,武汉市房管局介绍了武汉市房地产行业发展情况,出席会议的6家开发企业与4家建筑业企业汇报了今年以来的市场经营态势,并围绕稳市场、促转型提出了对策建议。会议强调,要坚决贯彻落实中央政治局会议和住建部企业座谈会精神,进一步优化房地产政策措施,因城施策,大力支持刚性和改善性住房需求,要增信心、保交付、调结构、促转型,促进房地产市场健康发展。

  然而,对于期盼的优化政策措施,却只听见雷声不见雨来,武汉市场各方已显得焦急。

  “全国部分二线城市郑州、南京等新的优化政策已经出来了,武汉市的却迟迟还不见踪影。”一位房企负责人抱怨地说。

  李国政透露,此前,武汉市曾于6月份就拟了一份相关优化地产行业政策的措施方案,并向上级部门提交了申请,但被驳回了。7月24日政治局会议后,武汉市响应相关精神,再次拟定了十几条优化政策方案,并已上报。估计近期得到上级批复后,可以落地执行。

  据悉,这些措施主要围绕支持置换改善性需求,旧房置换新房的税费优惠与减免,以及住房信贷政策中的认房不认贷、二套房首付比例成数及信贷利率、购买商办物业首付比例成数及信贷利率等。

  “如果说武汉优化政策相对比较迟缓,估计是涉及的住房信贷政策方面,银行金融部门还在审核中。”李国政说。

  近期,武汉有一大批新盘开始蜂拥入市,武昌即将开盘有武汉城建瑞安长江天地、龙湖御湖境等高端大盘,而汉口三环内就有11个纯新盘集中面世推出,房企推盘显得非常积极。

  一位国企地产老总说,8月,我们会更难,高温、水灾都来了,再加上国内外形势紧张,客户更难找,市场需求量萎缩,我们对政策面的效应不抱有太高期望,如何打赢街对面的对手将成为更加重要的能力。

  “从今年来看,市场对楼市对需求端刺激政策的边际效应确实在下降,但利好的优化政策还是应该出,因为当下主要问题是如何扭转不佳的信心与预期,虽然这还需要较长时间。”同策机构负责人周小娴说。

  广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉则认为,中央政治局会议和国常会已经明确各地要“调整优化房地产政策”,继郑州、南京之后,肯定还有其他城市跟进,尤其是那些房价和成交量下跌比较大、市场预期下滑非常明显的城市。

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