旗袍里的秘密买了房的，希望房价不要跌，没买房的，期待房价下降，降得越多，购房支出越少，最好以前能买80平米，跌了之后能买120平米。

　　近日，21世纪经济报道刊登了一篇题为“郭树清：房地产泡沫是威胁金融安全的最大“灰犀牛””。仅从标题看，让不少期待房价下跌的人看到了希望。

　　其实，这不是一个新鲜话题。从文中的内容可知，国家历来重视房地产泡沫对金融安全的威胁，所以这些年一直在采取措施化解，如提到的阻止违规资金流入房地产，落实“房住不炒和一城一策”精神。实际效果也是非常明显的，新增房贷占总新增贷款比重下降了10%，2019年比1016年的房贷增速下降了12%。

　　结论是，正如文章所说，“既满足房地产行业平稳正常需要，又避免了资金过度集中而出现更大风险”。翻译成白话是，国家对现阶段的楼市调控成果基本满意。由此，结合实际，笔者读出了以下两条信息。

　　1.楼市风险整体可控。如果说前几年房价上涨过快，导致楼市杠杆率过高，金融风险增加的话，在经历持续限购限贷等措施后，风险大幅化解，比如说低首付现象消失，随着房贷利率高企，即使首套房的首付款，很多购房者也在主动增加，以减少利息支出成本，二套房就更不用说了，在调控城市，基本是少则5成，多则8成，别说新兴经济体，在发达经济体中也是少见。从这个角度看，购房自有资金的提高，对银行而言，基本上没什么风险了，因为房价不可能跌4-5成甚至更多，所以，我们常常可以看到一种现象，如果你有房子，银行可能会主动找你做抵押放贷。

　　2.从官方和国家权威媒体的多次表态看，是认可当下楼市“平稳”状态。但我们知道，要做到绝对的平稳，基本是难以实现，房价在一定范围内波动是比较实际的。从统计部门公布的70个大中型代表城市（一二三线城市都有）房价变动情况可知，房价上涨城市数量在2月份仅21个，3月份达到38个，然后每个月都有增加，到7月份时已经有59个，上涨城市数量占到84%。虽然上涨城市数量在增多，但涨幅有限，所以 仍旧视为“总体平稳”，如果笔者不是误解的话，那么，房价小幅上涨应该是被允许的，或者稳中有涨是可以接受的。

　　可以看到，这两年房价确实没过去那种凌厉的势头，但这并不意味着刚需晚买就比早买划算，先来算一笔账。

　　从国家统计局城市司首席统计师孔鹏介绍的7月份房价数据看，其中以一线城市和三线月份一线城市新建商品房价格同比上涨3.6%，一套总价400万的房子一年时间就涨了400万*3.6%=14.4万，这与北京市公布的最新城镇非私营单位就业人员年平均工资14.5万元差不多，如果1年前没有买房，相当于损失了一个人的工资。

　　三线城市新建商品房价格同比上涨4.5%，以一套总价100万的房子为例，现在与2019年同期的差距就为100万*4.5%=4.5万元，其实也与一个三线城市的在岗职工的平均年收入差不多。

　　通过数据对比，看似房价涨幅不大，但由于总价基数高，就刚需而言，早买、晚买都得买，不过，一年可能白忙了。就目前来看，楼市虽然在这次突发情况中出现一定程度的波折，但恢复较快，除了价格外，其他数据上也都接近或者已经回正。用社科院专家张明的话说，

　　。可以预计，随着各项生产、生活步入正轨，经济持续恢复，前期观望的购房者陆续入市，

　　，如果按照当下房地产市场趋势，刚需盲目观望或得不偿失。当然，有人说，“刚需买房要趁早”的观点是建立在“房价永远涨”的基础上，在懂行人看来，预测未来房价将达到多少不可信，没人能做到，权当是一个研究罢了，不过，结合现状、政策以及相关经验，对于房价趋势或者现象还是可以做出一些可行性分析，

　　1.就每一年来说，涨涨跌跌都正常，但总体上仍遵循“螺旋式上涨”规律，涨多了就要调整，调整后继续上行。道理很简单，房价犹如一块海绵，压下去，还会弹起来，压得越深越久，弹得也越高。这是由土地拍卖模式、货币政策趋势决定了的。

　　2.过去房价基数低，所以涨幅高，现在基数高，所以未来涨幅相对较低。新阶段下，考虑到泡沫和金融风险，政策上也不允许大涨，这也是楼市调控持续的一个重要原因。

　　3.老龄化从来都不是房价趋势的决定因素，只会降低涨幅，不会中断上涨。比我们老龄化程度高的主体比比皆是，但该涨的还是在涨，说明老龄化不是房价的决定因素，只要货币超发存在，房价就没有天花板。

　　4.正确理解房地产健康平稳发展，就健康而言，如果所有物价都在涨，就房子价格不涨，这反而是不健康，正常而言，每年的房价涨幅=GDP增速+物价指数，这就是我们常常说的“稳中有涨”，也是大家可以接受的范围。

　　5.有些地方房价差距会拉大，有些地方房价差距会缩小，这就是“楼市分化”。比如，城市群和大都市圈内的城市房价倍数会缩小（核心城市与卫星城），但类似鹤岗、阜新这些收缩型城市的房价差距会越来越大，现在10个城市中有一个这样的城市，未来10年可能有两个，所以，关注近3年人口净流入数据是买房人的必修课。

　　6.这两年新房价格看似上涨了，但不少二手房价格其实是下跌的，他们都有一个共性：不是品牌开发商、物业口碑差、配套不咋的。所以，买房要买痛点，教育、医疗、交通、商业、就业好的城市或者板块才是买房应考虑的关键因素。而这其中，学区资源是年轻人买房首要考虑的因素，医疗资源是老人养老买房必考虑的条件。

　　7.做好长持准备，少则5年，多则10年甚至更久。买房不是买股，不能一味追求热点概念，要看比较确定性的规划，因为任何城市配套规划都需要地方真金白银投入（也可以反推，货真价实投入的地方大概率是买房方向）。可以预见，楼市调控中的限购、限贷、限售等措施大概率会长期存在，所以，要利用好手中的房票，买错起码也是3-5年以上不能动弹，一正一负，财富差距可想而知。

　　8.刚需买房尽力而为，尽量遵循“120%”法则。按理说，首次置业者经济压力本身就比较大，主要是收入不高，所以选择房子的时候只求有个“窝”，走一步看一步。但对年轻人而言，几年后面临着生孩子、小孩上学问题。那时会发现，老人过来帮带孩子没地方住、孩子上学没有好学校。所以，面积上尽量大一些，计划70-80平米的，尽量买90-100平米的三房，没有学区或者没有好学区的，尽量选择带学区的，即使房子旧一点。这“120%”法则意思就是把自身的购房潜力再往上挖掘20%，8-10年内都不会被动地为换房的事发愁。

　　9.关于郊区和城区房子的选择，没有标准的答案，但大方向是这样的：年轻人考虑到工作、生活方便，加上优质教育集中，尽量选择城区的房子。但从长期来看，由于城市发展边界外延，郊区也会迎来优势，除了空气环境好外，家庭医生的出现，郊区可能是富人的聚集地。

　　10.尽量规避商铺、公寓、旅游房。无论市场有多热，这几种产品都不那么好销售，开发商请名人站台、各种宣传铺天盖地的现象也说明，买房人不买账，电商冲击、转让税费高以及接盘者少，让这些房源库存只增难减，对普通人而言，买上这类房子其资金就完全被锁死了，当然，土豪说，权当是沉淀资产，那就另当别论。

　　再啰嗦一句，钱是自己的，买不买房也是自己决定的，以上建议仅供探讨，不作为决策之用。

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