南通招生网最近网友让我聊一下房地产关于2021年房价的走势的问题。说实话，我真的不爱聊。大家看我视频的人应该能知道，这一年了，三百多天了，我只聊过两次房价。为什么不爱聊？因为咱们中国太大了，每个地方、每个地区的房价都不一样，而房价对于每个人的切身感受也真的不一样。

　　那么今年年初，我在讲房价的时候，我就预测我们今年的房价不会大降，但是会出现两极分化，不会像以前一样普涨，但是总体上会出现微涨。那么对2021的房价预测，我依然是如此，就是两极分化，有些地方房价降，有些地方房价涨，但是唯一不同的是加速了两极分化。就是房价下降的地方会加速下降，房价上涨的地方可能会稍微加速上涨。

　　那么哪些地方房价会下降？就是我们的三四线城市，以及我们的一些小县城，那么哪些地方房价会上涨？就是我们的一线城市以及我们的强二线城市。那么下降的原因和上涨的原因几乎是一样的，下降的原因是因为人口流动加大，人口减少，资金减少，居住也好，投资也好，欲望降低。那么一线城市和强二线城市为什么会上涨？就是因为银元的流入以及资金的流入，投资和居住的欲望增加。

　　这个很多经济学家、很多房地产学家都给大家讲过了，那么今天我们就往深了说一下，房价到底下降比较好还是上涨比较好？房价在中国，真的是经济的晴雨表，就像美国的股市一样，股市好了经济就繁荣，股市不好经济就比较差。虽然说不是那么准，但是我们也能够通过房价看到一个城市现在的情况以及未来的发展。房价下跌的城市往往就是经济不太好的，人们收入不是那么高的，甚至很多找不到工作的，房价上涨的城市往往是发展比较好的，工作和机会都比较多的，收入也比较高的城市。越便宜的房子跌得越快，越贵的房子越不容易下跌。三四线城市房价本来就不算太高，三四千块钱一瓶就叫鹤岗，跌到两万块钱买一套房子，大家也不会去买鹤岗的房价那么便宜，经济好了吗？也没有好，我们看很多三四线的城市今年都出现了下跌，经济反而变得更差了。

　　而且还有一点，政府的收入会变少。我们国家地方债务有多大，你们都知道，地方债务其实也是一个泡沫，只是很少有人提起来。那地方收入里边主要的就靠什么？卖地。房价下降了，首先不高兴的就是地方政府，因为意味着土地不值钱了。那么我再说一下，房价上涨就很好吗？其实也不是，中国的房价到现在这个水平来说，有很多已经脱离了居住的属性，是投资和投机的结果。而房地产市场本身就不应该是一个投机和投资的场所，但是我们发现太多的钱进入了房地产市场，很多房子都已经脱离了居住的属性，难受的是谁？是我们普通的老百姓，买不起，住不起。所以综合来说，房价不能过快上涨，也不能够过快下跌，保持现状、维持稳定是一个最好的状态。

　　今天我们再往深了说一点，就像年初一样，为什么很多人预言说今年房价会下跌？他们的预言都是基于自己的认知，觉得老百姓没钱了，我们的钱变少了，大家买不起房了，房价就会下跌，其实完全不对，只要房子还存在投资的属性，就不太可能下跌。就像今年我在疫情期间讲的，我们的钱变少了，我们把钱花掉了，但是有人会得到这些钱，这些钱不会平白无故的消失。按照现在的经济形势，无论是国际的还是国内的，都不太敢投资再生产。那么想要这些钱增值保值。在目前的中国现有状态下，要么就是投资、生产、自己创业，要么就是理财、炒股，要么就是构法，基本上能想到的也就这三种。那相对于稳定来说，很多人就把钱投入了房地产。首先很多人认为至少房子的涨价能够超过贷款的利息，也就是能够跑赢物价，其次还能够租出去获得一些收入，所以说能够起到一定的保值增值的作用。所以说年初的时候很多人说的就不对，他的想法完全基于自己的认知，以及自己周围的朋友圈儿目前的一个状态。所以说今年的房价并没有出现大面积的下跌，而且很多城市还出现了上涨。

　　但是同时我们也要注意另一条数据，就是法拍法在不断的增加。前些年我们一共累积了。有五十万套法拍法，但是在今年年底就截止到目前，在阿里上的法拍房有多少户？是一百三十三万户，也就是说今年一年就增加了八十三万户。这里边主要有两种，第一种是房贷断供，第二种就是欠债抵押。从这里边也能反映出今年我们的普通人以及我们一些中产阶级过得都不太好。所以我预计明年房地产会加速的两极分化。经济发展好的地区房价仍然是上涨的趋势，经济发展不好的地区房价会加速下降。

　　我上次拍视频的时候，我记得有好几个人和我说过，你讲那些我不关心，我就是个刚需，谁说刚需就不关心房价，房价下降了他都难受。而据调查，中国有百分之九十六。做的家庭是拥有房产的，只不过有些人的房产是在大城市，甚至是城市的中心，有些人的房产是在三四线城市或者是农村。所以说很多刚需的人也都在问我说我想买房到底在哪儿买，买什么样的，说实话我真的不好给你建议，因为未来房价上涨的地方真的不是一般的刚需，现在能买得起的地方就是所有的大城市，越靠近城市中心的地方越值得购买。已经完全没有其他的土地用于建筑了，这里的房子就是稀缺产品，但是你又是刚需，我怎么建议给你？如果大家有改善型住宅的，我的建议就是城市的中心，还有就是学区房，再有就是选择一个好物业，一个好的物业同样可以让房子增值和保值。

　　最后我们再往深度讲一下中国的房产税。像我们普通人有很多人希望房产税落地，但是为什么房产税迟迟不落地？因为涉及的东西太多了。首先要不要一刀切？所有的城市都要交房产税，那那些房价已经下跌的城市怎么办？第二点，以什么为标准来收？按照家庭居住面积嘛，那我相信在三四线城市，家庭居住面积平均来说肯定高于大城市，但是他们的收入并不高，只是因为房价比较便宜，很多小县城三十多万可以买到一百多平的房子，所以说居住面积会高一些。那么按照家庭拥有的房屋套数来征收吗？看上去是比较合理，但是别忘了这里边有很多人呐拥有的房产是由于继承或者是拆迁，甚至有很多。是农民集体上楼，有的一户可能得了两套，得了三套，这都有可能，但不代表他们的收入有多高，那会不会误伤了这些人？还有房产税真的能够降低房价吗？会不会起到反作用？比如说把这个税收转嫁给租客，或者把这个税收转移到房屋的价格里。毕竟我们看好的地角、好的房子都已经很早就建完、销售完了，现在大多数都是在城市的周边进行扩展。那么房产税会不会反过来导致房价上涨？这都是我们要探讨的问题，如果大家有什么想法也可以在下面留言。

　　好，今天这个视频就到这里了，有喜欢讨论的朋友可以在下面留言，我们共同探讨。喜欢这个视频的朋友可以点赞和转发，想看我更多视频的朋友可以点个关注，谢谢大家。我是司马开林，再见。

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