密传二转答案北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

　　已婚，2娃，老大24年入学，老二25年入学。目前是朝阳区向军北里的户口（空挂户）。夫妻都是互联网，年收入七八十。现有资金200，家里再凑凑能到300。现有住房一套，刘家窑方南家园 138平米 16层南向三居，13年购买，无贷。

　　1、孩子上学，现在刘家窑这个房子附近的学校拉胯。如果不换房子，想着是去呼家楼先上小学。后续买房子再转学或者中考移民。

　　2、资产配置角度，目前的房子，升值性差，想置换，但对这个流程不熟。如果卖了再买，算首套首贷么。最多贷多少呢。

　　去年重点关注了东城龙体学区的房子。这一年又涨了不少。明白了楼市的分化。学区，产业，品质的房子才能跑赢大盘。但这种资产往往看上的又买不起。

　　3、居住角度，如果买住合一的话，优先考虑三居。（俩娃一男一女）孩子上学的角度，底线就是让孩子能有个东西海中考的名额，这些都是自己的想法哈，如果底层思路上就有错误，您直接拍砖就行。

　　1、向军北里，这是白小+80的学区啊，从质量讲放到东西海也是头部，很牛了。学校好还直升，所以学区溢价也是北京平均值，30%左右。朝阳在高分段和东城区是一致的，只是好高中到目前还不太多，牛高的竞争程度超过东西城。只不过是你们是空挂户，是否能确保入学我不清楚，得咨询教委。

　　2、如果家庭在北京就这一套房，两人在全国范围内没有过住房贷款记录，那卖房之后就恢复首房首贷资格。五环内最高贷款比例是65%，但常规是按非普线万计算。超过也可以，按评估值的60%放贷，现在银行的额度足，控制好自己的月供风险就行。

　　3、什么时候了解楼市的知识也不晚，不过也得结合时机。比如你买房的2013年，是北京学区房第一次暴涨，因为2007年的金猪娃和2008年奥运娃要上学了，高峰期来临，教育部门不得不出台教改政策，严格执行划片就近入学。

　　就在那年3月，五道口成为了“宇宙中心”，就因为华清嘉园一战封神，小户型10万，大户型都8万。可是如果当时买了这学区房，那到今天就是肯定跑输大盘了，还不如南三环呢。

　　所以投资最好别在高峰期去抢，在别人贪婪时恐惧未必能发财，但或许能避开些风险。

　　4、现在可又是高峰期，因为2017年前后二胎政策的神兽们要集中上学了，造成这几年的入学数量达到历史最高，家长们不得不抢房。东城由于这两年的政策相对最公平，资源又好，所以吸引了很多佛母，溢价率超过西城海淀了。龙体总价高的房子还好，溢价不太高，总价低的则在40%左右了。

　　所以考虑好，2024也是高峰期，2025年开始入学人口明显降低，2026年降到更低。去年出生的孩子对应2027年，那就还走低呗。因此常规建议是要么就买个占坑儿房，用完了学位之后看情况随时出手。要么索性争取买个品质好总价高的小区，没多少人炒的动的也就溢价还低些。

　　5、中考移民倒简单，有房子就能迁户口。考虑的没什么错误，各有角度而已。我只是提醒从其他角度看问题，结合自身情况再考虑一下。

　　为什么在现在这种房地产市场形式下，北京的普宅非普宅标准迟迟不调？今年这么多政策工具箱都动了，这个与时代脱节的标准为啥一直维持这么久？限制住了刚需二手房贷款只能贷300w。

　　1、为什么不调，不调才是宏观调控呢，总调整就不是调控而是鼓励了。如果房价一涨就提高标准，那这是打压房价还是刺激炒房啊？

　　2、也没多少政策工具，一般就是财政、金融和行政三种手段。北京肯定是不缺钱，不求着开发商拿地来发工资，所以攒着手段轻易不用呗。毕竟是首都，跟鹤岗还是有点儿差距的。

　　也谈不上多脱节，户口登记这种制度都用了2000多年了，全世界只有两个国家还存在，但北京人不是维持的挺舒服的吗？公摊和预售这些手段也谈不上多先进跟合理，习惯了也就习惯了。

　　3、也未必总是300万，银行额度足的时候多贷也没问题，就是多点儿税而已。北京市会根据形势进行调整的，只是我岁数大了，就不去指导具体工作了。

　　预算：现在有100万现金，打算买一个300w～350w的55平米紧凑的3居室，没有学区的需求，因为在天津和平有学区房。目的：自己住一间，其他两间租出去收租金还月供。问题：国展的左家庄、大山子、酒仙桥、三元桥怎么选？有没有必要追加50w，总价在400w左右，买惠新、柳芳呢？

　　1、100万怎么买300万甚至以上的啊？北京到目前为止的最低首付是35%，买新房的线万的，不可能再高。二手房税费多，100万要先预留出几万来，那最多能买200出头的就差不多了。反正300是怎么都不可能的。

　　2、而且，大山子这种老房基本都不能贷款了，需要全款，否则单价总价不会到这个程度。就算能贷款，老房不好做到高评，也就高贷不了。

　　3、追加50万，150万的线、这买哪儿倒无所谓，成熟板块的老公房在保值上都差不多。大山子的租金收益之所以高，那就是因为房龄太老也拆迁无望，流动性弱，所以才相对收益高。有得有失，都是相对的。追加50呗，要不然实在不好买到什么。

　　我现在的房子是安慧东里（房龄2000年，塔楼，朝向南西）21年购入，优点是地理位置好 ，楼层朝向不错，两室两厅 80多平米，有地下停车位，靠抢。价涨了一些，这栋房子算是我的婚前财产，我觉得这个房子不算是优质房产。现在打算明年要小孩，所以准备将来置换成东城学区房，总价1500w。在学区和住房属性之间，找到一间大三居，不想为了孩子牺牲太多生活质量，你怎么看？

　　我现在的主要问题是：目前的这套房子怎么样？是置换大的，还是再买一套东城老破小？手里有点闲钱，如果置换的话，我想把房贷提前还了。如果不置换的话，就不提前还房贷了，目前房贷25年，每月还房贷1.6w。

　　1、不想为孩子牺牲太多生活质量，那就买个占坑儿房呗，节省资金降低风险。然后上学时换租不就行了，还能占学区房的便宜。

　　2、是否置换看自己，这没标准方案。不愿意住别人的房子那就置换呗，能接受就买占坑儿的，外人不好建议，看自己的感受。

　　3、不过提醒一点，现在是学区房溢价最高的时候，尤其东城的，近两年的热度超过西城海淀了，北京最高。而你们明年才要小孩，那就是七八年之后才用得上学位，到时候就指不定什么情况了。反正出生率是下降的，入学高峰期之后有可能影响到学区房溢价部分。这上网查查历年出生人口再决定吧。

　　4、常规建议是没必要太早准备学区房，七八年的溢价闲置不是个小数字。尤其是朝阳和东城，在高分段的成绩是一致的，我觉得犯不上这么早就准备。

　　反正现在从朝阳换到东城的家长，一般都是觉得孩子天分比较普通，在朝阳上高中不太容易，所以才去东城搏个大概率。而如果在朝阳能成绩好的，一般都转往西城或海淀了。这看自家情况，没标准方案。

　　高碑店白领家园东西两居，南北两居，和平门不到10平米小平房。孩子三年级，在宣武门庄胜附近租房。因为还要上9年学，适不适合卖了平房加一个朝阳东西的两居，加自有资金250万，预计还得贷款300万。凑1400-1500万在宣武门买房。目标小区1，四合上院勉强90平米两居室或者2中信楼盘小两居。目标就是想换个新房，一是自住，另外朝阳高碑店房子升值一直觉得不理想。想听听您建议。

　　另外又不知2024年之后孩子少了是不是城里房子也跌的更严重。我整体看我的需求，总觉得还是优化资产配置为主，学区入学已经完成，但是总是感觉学区或者市中心的房子抗跌一些。如果老一点的房子也可以考虑椿树园三居室，央产楼。但是现在塔楼中南向的都要到1650，不知是否值得去拼。在这个片区是否三居室抗跌。

　　还考虑一个学区是万柳，持有西城学籍，海淀户籍？万柳和西城宣武的房子是否有推荐？我直觉觉得市中心在孩子变少后是否更加坚挺。

　　1、孩子少了之后市中心的更抗跌，有可能一部分会这样。这就大学似的，扩招之前是个大学就受追捧，扩招之后的三六九等就更明显了。今年是毕业生1076万，去年出生人口才1062万，也就是所有孩子都上大学都有空余学位。这就看退潮之后谁在裸游吧，只有最好的资源才能保住价值。

　　2、学区房有可能也是这样，高峰期的时候只要是东西城的就有溢价，不管学区好赖的溢价率还都差不多。那等孩子减少之后呢，应该是只有学区好还宜居的才支撑更大，好资源才真正稀缺。

　　反正按照韩国和台湾省的先例是这样。韩国出生率全世界倒数第一，但巴掌大的江南区仍然在延续“江南不败”。台北市的大安区和信义区就相当于北京东西城，十年前是个学校就受追捧，他们叫“明星小学”的“学位宅”的“孟母痛苦指数”。现在只剩下六所最好的学校能招满，只有“满额小学”的学区房还能保持部分溢价，其他的都比较普通了。未必是下跌什么，而是相对于非学区房涨的慢点儿而已，逐步降低溢价率。

　　3、万柳的豪宅保值挺好，有了学区更是锦上添花，总价越高的溢价倒越低，没多少人炒的动。中信城和四合上院也挺好，属于有没有好学区都支撑强的，以这种小区为主吧。

　　但未必是所有市中心的房子在孩子减少后都坚挺，毕竟商品价格是由供需关系决定的，只有好东西才稀缺。看看现在的幼儿园吧，还有前几年连夜排队的新闻吗？有，最好的幼儿园，其他普通的都在抢生源呢。

　　西城学籍海淀户籍，可以，留一条通道。孩子如果是成绩真好的话去海淀中考，点招校更多，凭实力夺得资源。

　　孩子在四季城附近上班，孩子未婚。主要考虑：通勤方便，因经常加班。房子新一些，小区环境好一点，不想老破小，回迁房。保值增值好一些吧。目前能付现金将近500吧，贷款300，这样能买一个700多将近800万的房子。

　　前段时间看了四季青板块，定慧，慈寿寺，紫竹桥，魏公村等地方，这个钱买不到合适的房子，只能买好一些的商品房的一居室。现在又看了丰台的保利百合小区，房子环境挺好，价格也不便宜，但能买到将近80平的南向小两居吧，不知道选丰台行不行啊？

　　看了朝青板块的珠江罗马嘉园，能买一个南北通透的两居室，房子环境挺好，但通勤太远。田村的房子也看了，感觉田村整体环境不行，像农村。现在不知该怎么选择？

　　1、保利百合，丽泽概念盘，这两年可长得挺高了，反正去年的溢价就已经不低，快赶上东西海学区房了。今年我没太注意，估计低不了。不好说何时能抹平。反正我是觉得这会儿再去追丽泽概念有点儿晚了，保利百合跟旁边的益丰苑都涨的挺高了，谨慎追高。这跟丰台无所谓关系，而是板块的概念。

　　2、珠江罗马，朝青的标杆，觉得合适就好呗。可以说自住合适，就是这些年价格有点儿上不去，从第一梯队落后了，升值有点儿慢，看以后是否逆转吧。

　　3、这我也不好说怎么选，哪儿都各有利弊，看自己重视什么吧。我能理解父母的心情，都想一步到位的解决孩子所有的问题。但在预算不是太高的情况下只能取舍，没有各项都兼顾的。海淀还都有学区溢价呢，田村房龄新的现在都不低了。丽泽的是概念溢价，性价比也不算高了。朝青倒是没有，但升值好的都比较贵。