白雪松武判官归京房价已连续下跌4年，但对绝大多数城市而言，当下仍是未来十年最好的卖房时机。核心原因在于，未来几年将有一波规模庞大的“继承房产”涌入市场，彻底扭转楼市买卖逻辑，而这一切的根源，藏在人口结构与房产持有格局的深层变化里。

　　我国第一批高层住宅（俗称“筒子楼”）始建于1950年代，兴盛于1960-70年代，多为单位福利分房，最终登记在个人名下。这类房产的持有者，主要是1930-1950年出生的城镇老人——据统计局数据，当前全国80岁以上老人约4200万，按城镇化率保守推算，城镇80岁以上老人约1800万，他们正是我国第一批房产持有者。

　　随着时间推移，人口生命周期与房产传承周期逐渐交汇。我国当前平均寿命78.2岁，城镇居民寿命更长，保守估计2030年起，将迎来集中的房产继承潮：过世老人会将房产留给1960-1975年出生的中年群体。这代人本身是我国第一批商品房的购买者，也是城镇化的核心推动者，目前我国城市家庭平均住房套数达1.1套，意味着他们几乎家家户户都有房。

　　继承房产后，这代人通常有三种选择：出租、出售或置换。其中，出售和置换都会直接增加二手房市场供给，而更关键的是，未来的购房需求却在持续萎缩。当前楼市的主力购买力，来自1985-1995年出生的30岁左右刚需群体与40多岁改善群体，但2000年后出生人口呈断崖式下跌——2003年出生人口仅为1993年的三分之二。这意味着，2030年起购房人群将逐年锐减，而继承房源却会逐年增多，楼市买卖逻辑将迎来根本性转折，这并非短期周期波动，而是人口结构翻转带来的长期趋势。

　　不过，并非所有房产都会面临贬值压力。日本、韩国的案例早已证明，即便全国人口持续下降，东京、首尔等核心城市的人口仍保持稳定甚至增长，核心区域房产始终具备稀缺性。国内亦是如此：以2017年房价为基准，全国36城楼市保值率显示，一二线区域中心城市的优质房产最抗跌。比如同为东北城市，鹤岗等小城市房产面临价值缩水风险，而哈尔滨核心区域房价保值率却堪比宁波、无锡。

　　背后的逻辑很清晰：核心城市凭借产业集聚、公共服务完善等优势，能持续吸引人口流入，优质房产始终是稀缺资源；而人口持续流出的小城市，随着产业转移、配套老化，房产需求会不断萎缩，甚至可能出现“一文不值”的情况。

　　对普通家庭而言，当下正是资产整理的关键窗口期。并非要“卖房租房住”，而是要抓住当前部分大城市次新房被“错杀”的机会，尽早整合资产——将老家、城郊的非核心房产出手，置换到区域核心城市的优质房产中。现在卖房，博弈的是潜在买家；若再等几年，面对的将是同样手握多套老破小、急于出手的同行卖家，竞争压力与降价风险会大幅增加。

　　时代红利带来的财富，往往会随政策与市场转向而消散。在房产继承潮来临前，认清人口与楼市的底层逻辑，提前优化资产配置，才是守住财富的关键。返回搜狐，查看更多