派遣女王国语最近一段时间，楼市调控比较集中，典型的是最近上海出台的几个政策，比如离婚时间限定5年，法拍房进入限购范围，但是，这些政策都是针对小众的，毕竟离婚买房的没有多少人，多数人还是有道德底线的。想买法拍房的也是少数人，背后的风险谁知道呢？

　　但是，这些政策的影响力却不小，对遏制上海房价的突然上涨，起到了一剑封喉的作用。其实，更有普遍意义的调控政策，是去年8月份住建部和央行对房企划定的三道红杠。

　　即“去除预收账款后的负债率超过70%、净负债率超过100%、现钱短债比低于1倍”，依据“三道红杠”出现状况不一样，分成“红、橙、黄、绿”四档，如房地产企业“三道红杠”都触线则为红档，则停止像开发企业提供资金支持。

　　有人据此，推论，房价又要上涨了，其逻辑是，开发商没有钱拿地了，盖的房子就会越来越少，买的人多，卖的房子越来越少，房价不就是要涨吗！

　　这个看起来挺有道理的逻辑，其实是把问题简单化了，楼市是一个非常复杂的货币运动，哪能这么简单，就又把房价炒起来了，这不是与调控背道而驰了吗？

　　事实上，对房企实施三道红杠控制之后，仅是对房企的经营行为进行必要的约束调整。这个指标是不变的，但是开发商的状态是可以变化的，也不是说，到了红线，就必须破产倒闭，到了黄线，就没有出路了。

　　开发商只要把房子卖出去，就能回款，回款增加，借款不变，开发商的债务情况就会变化，只要开发商的债务指标降下来了，开发商就可以从银行继续贷款。因此，三道红杠并不是说，限制开发商贷款，只是对其借款状态进行控制。

　　所以，在黄线和红线之内的开发商，应该做的就是尽快回笼房款，回笼房款最好的办法，只有降价促销了。毕竟，拿地开发新盘，才是一个开发商，应该追求的大目标，维持已有项目的高房价，对开发商的利益和开发新盘相比，就不值得一提了。

　　同时，尽量拿地，尽量开新盘，是一个开发企业经营状态的最有力的证明，也是股民们最关心的事情，因此，开发商，会好好表现。

　　这才是，2021年楼市的逻辑。【本文由“马跃成”账号发布于2021年2月1日】