裴斗娜 王珞丹有些卖家因为个人的金融问题，将已抵押的房产再次抵押，从特定放款人处获得贷款，并且二次抵押时不用还清以前的贷款。比如：小王刚买了一套价值100万的房子。首付30万，按揭70万元，经过几年的房产升值，目前房产评估价值200万元。那么，他可以进行二次抵押贷款，金额大约为140万元（200万元x0.7）减去房贷尾款65万元后的75万元。（注：二次抵押大多为贷款公司，银行暂不做该项业务）

　　由此可见其中的水深，某些卖家故意在出售时隐瞒房屋抵押状态，声称只有银行抵押贷款，但当后期交纳定金后办理按揭贷款时发现房屋存在二次抵押给个人的情况。该情况存在极大的交易风险，日前，广东审判了一件相关的案例。

　　广州的姚女士看中了李先生位于天河的一套房，通过中介公司双方洽谈同意以460万元的价格成交。姚女士共付定金80万元给姚先生，并同时支付中介费以及网签费。后期的支付姚女士选择银行按揭贷款，但在办理时却不能获得批准，发现该房屋进行了二次抵押。

　　姚女士表示，《广州市不动产登记查册表》是她在支付了定金后才看到的，并且中介人员说房屋有问题是办理不了网签的，所以她才签了名。姚女士觉得李先生跟中介存在不诚信的问题拒绝支付剩余金额，取消交易。双方无法达成协议，姚女士就提起了诉讼。

　　法院判决认为，涉案房屋实际抵押给个人而非抵押给银行，李先生在《合同》签订时并无告知姚女士涉案房屋已抵押给个人，存在不当。其次，李先生涂销涉案房屋的抵押并未超过《合同》约定的办理提前还贷的时间，姚女士亦未举证证明涉案房屋抵押给个人而非银行致使其无法履行合同以及涉案房屋涂销抵押后继续履行合同存在实质障碍，其拒绝继续履行合同亦存在不当。因此，导致合同解除，李、姚双方均有过错。李先生应向姚女士退还定金80万元，但姚女士请求李先生支付定金利息、中介费、网签费及按揭费，理据不成立。

　　此外，李先生一审反诉要求没收定金80万元以及要求姚女士赔偿中介费损失，理由不成立，法院不予支持；至于李先生主张因《合同》没有履行致使其在另行购房时产生额外支出，要求姚女士赔偿借款利息、税费损失，上述支出并非姚女士订立合同时预见到或者应当预见到的《合同》无法履行可能造成的损失，且涉案房屋所在区域的房价已实际上涨，李先生的相关损失亦可得到一定弥补，所以理据不成立，法院不予支持。

　　中原地产华苑分行高级营业经理莫建国表示，目前如果由买家自行去查册，不会显示抵押状况的明细，只能查到房产是否抵押状态。只有由业主自己查询，才会显示明细，因此可要求业主配合查询，出示明细抵押状况。一般正规放盘程序都会要求业主提供房产证、身份证复印件，有些还会要求提供查册的资料，包括房产是否查封、抵押的状况等，如果不能交易都不会介绍给买家。

　　如果出现二次抵押给个人的情况，在过户交易时，需要债权人同时到场，提供相应的证件才可以办理过户。此外，债务大小的情况也会影响买家办理按揭贷款。因此，尽量不要购买有抵押给个人或债务纠纷的房产，在看清楚查册明细资料之前不要支付定金、首期款。

　　业内人士表示，对于一些需要短期快速融资的人而言，二次抵押属于比较容易操作的，不过利息一般较高，购房者在买房时要特别留意房屋的抵押状况，通常出现二次抵押状况，说明业主一般是有资金缺口或特别的资金需求，尤其是抵押给个人的情况，可能存在债务风险，容易被卷入连环债中。尽量不要购买抵押状况复杂的物业，如果需要购买，一定要清楚其中的风险，在确定可办理涂销之前不要支付定金以免产生纠纷。