金如熙自8月25日，中国人民银行就发布了一则关于个人商业房贷利率的公告，这则简短的公告，在几内震撼，大家众说纷坛，有说房贷要涨价的，也有说房贷要降等等买的，相信很多人对这则公告有很多问号，也不知道该如何利用这则公告，今天房猿针对这则公告来好好给大家分析一下。

　　一、自2019年10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率为定价基准加点形成。加点数值应符合和当地住房信贷政策要求，体现贷款风险状况，合同期限内固定不变。

　　解读：目前我国的房贷利率制度，是基准利率+浮动比例，例如基准利率是4.9%，如果你购房时和银行签约是上浮20%，那么你每年的房贷利率就是4.9%×1.2=5.88%。上浮20%这一条永恒不变，直到合同终结。但是基准利率不受商业银行控制，而是取决于央行。如果央行降息，把基准利率降低到了4%，那么你的房贷利率就变为4%×1.2=4.8%。

　　而在2019房贷新规里，贷款市场报价利率（LPR）取代了基准利率的概念，百分比上下浮，也被修改为了固定数值的加点制度。只要签约了，那么在整个合同期内，不管LPR怎么变，加点数值永恒不变。LPR是怎么来的？首先，每个月由样本商业银行报出自己认为的市场最优价格，去掉一个和一个，剩下的人里按各家银行上一季度的贷款占比为权重，加权平均计算出本月的贷款市场报价利率LPR。

　　二、借款人申请商业性个人住房贷款时，可与银行业金融机构协商约定利率重定价周期。重定价周期最短为1年。利率重定价日，定价基准调整为最近一个月相应期限的贷款市场报价利率。利率重定价周期及调整方式应在贷款合同中明确。

　　解读：以前的商贷合同，是统一的格式，每年的1月1号，按的基准利率，重新调整一次你的房贷利率，你的房贷利率，一年一变。

　　而2019房贷新规规定，商业银行有权利，自行和借款人拟定重定价的周期，这个周期最短为1年，最长为整个合同期内固定不变。商业银行为了追逐利润，一定会想办法在货币宽松，房贷利率低迷时，与贷款人签署利率一年一变的合同，而在货币紧缩，房贷利率高涨的时候，与贷款人签署长期锁定利率的合同。这个重定价周期到底是长了好，还是短了好，就看当时的利率水平，和对未来利率的预期程度了，借款人和银行等同于是在对赌未来利率。

　　三、首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率，二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。

　　解读：以前，商业银行有权对房贷进行打折。当商业银行手里的钱很多，贷不出去时，就会选择对房贷进行打折，而商业银行手里贷款额度不够时，就会选择对房贷进行上浮。央行能修改的，只有基准利率。

　　但是根据2019房贷新规来看，以后商业银行没有对房贷打折的权利，首套房不得低于LPR，二套房不得低于LPR+60个基点。无论以后央行怎么放水，怎么降息，房贷都不得低于这个数值。8月20日公布的的5年期LPR，价格为4.85%，和原始的基准利率4.9%，非常接近。而且首套房贷款利率不得低于LPR，也就是4.85%，二套房贷款利率不得低于LPR加60个基点，也就是5.45%，LPR作为基数，每月重订一次。现在很多城市的二套房，都在基准利率的基础上，上浮了10~20%，平均值也在12%左右，大概利率为5.49%。

　　四、人民银行省一级分支机构应按照“因城施策”原则，指导各省级市场利率定价自律机制，在国家统一的信贷政策基础上，根据当地房地产市场形势变化，确定辖区内首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限。

　　五、银行业金融机构应根据各省级市场利率定价自律机制确定的加点下限，结合本机构经营情况、客户风险状况和信贷条件等因素，明确商业性个人住房贷款利率定价规则，合理确定每笔贷款的具体加点数值。

　　六、银行业金融机构应切实做好政策宣传、解释和咨询服务，依法合规保障借款人合同权利和消费者权益，严禁提供个人住房贷款“转按揭”“加按揭”服务，确保相关工作平稳有序进行。

　　解读：和限购、限售、限贷一样，房贷利率现在也是“因城施策”，也就是说未来的房贷利率除了受金融政策（货币政策）影响之外，也受房地产政策影响，当前市场利率在下行，房贷利率理应下降，但是考虑到“房住不炒”成为共识、楼市政策不断收紧，未来的房贷利率就是定向调控，2019房贷新规定表明地方可以提高加点下限，但是不能减少加点的下限。地方把政策修改为首套LPR+30个基点，二套LPR+90个基点，这是允许的，但是如果反过来降低加点下限，那就不行了。

　　这表示央行锁死了房贷利率的数值，但是没有限定房贷的数值，商业银行有权利自行向上加，上不封顶。新规定甚至授予了商业银行根据每个贷款人的信用资质，合理确定每一笔贷款具体加点数值的权利。也就是说，你买房可能是LPR+60个基点，但是你邻居买房可能就是LPR+120个基点，因为银行觉得你的资质比你邻居好，仅此而已。

　　七、2019年10月8日前，已发放的商业性个人住房贷款和已签订合同但未发放的商业性个人住房贷款，仍按原合同约定执行。

　　八、商业用房购房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。公积金个人住房贷款利率政策暂不调整。

　　解读：2019房贷新规表明旧房贷以及公积金贷款利率没有变化，有的人就问了，那么新政对旧房贷和新房贷来说，哪个更有利呢？未来的房贷利率受货币政策影响，也受房贷利率政策影响，因为未来较长一段时间房贷利率是下行的，所以整体来说申请新房贷的人群更容易受益些。

　　同时考虑到房贷利率也受房地产政策影响，未来房贷利率下降的可能性不大，楼市依然在管控状态，可以预见，未来哪里的房价上涨较快，哪里的房贷利率就高些，反之，哪里的房价面临显著下跌压力，哪里的房贷利率就相当低些。

　　以上就是房猿对有关2019房贷新规的全面解读了，希望对大家有所帮助。如有任何问题，欢迎大家到访房猿，学习更多房产相关知识！