才子说事保健品近日，国家围绕改善住房消费的政策再添利好。1月5日，央行和银保监会等发布《建立首套住房贷款利率政策动态调整机制》，赋予房价疲软的城市自主下调房贷利率的权限。同时，住建部部长倪虹在接受央视采访时，对三类住房需求公开明确了因城施策、精准施策的导向，即对于购买第一套住房的要大力支持，首付比、首套利率该降的都要降下来；对于购买第二套住房的，要合理支持，对以旧换新、以小换大、生育多子女家庭都要给予政策支持；对于购买三套以上住房的，原则上不支持，不给投机炒房者重新入市留有空间。

　　经常登录南方+房产频道的读者知道，这一轮政策优化调整，有利于将去年底确定的政策效应加速传导到消费端，这与中央经济工作会议要求2023年要精准施策“支持刚性和改善性住房需求，推动房地产市场平稳健康发展”等一系列定调是一脉相承的，目的就是要把中央进一步改善住房需求的政策精神落实到位。

　　那么，这一轮大家最为关注的首套住房贷款利率的动态调整机制，到底有什么具体操作规则呢？具体来说，根据央行等部门的规定，对于评估期内新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。地方政府按照因城施策原则，可自主决定自下一个季度起，阶段性维持、下调或取消当地首套住房商业性个人住房贷款利率下限。

　　可见，上述新政有两个至为关键的点。一是房价持续下滑的城市享有自主下调或取消首套房贷利率下限的权利，二是这项特别授权的使用有个限制条件，即房价出现复苏或过热情况后，这项自主权必须按下“暂停键”，从而与国家“房住不炒”的政策总基调保持一致。

　　动态调整的标准条件是什么？前面已经提到，必须是新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市。话说到这，广州的刚需族可能要失望了。根据国家统计局全国70城房价指数数据，最近3个月房价持续下降的城市仅有38个。像北上广深这样的一线城市基本不符合条件，二线个，天津、武汉、郑州、厦门、福州等都入围了，还是看不到广东城市的名字。在25个三四线城市里边，好歹与全国经济第一大省有关联了，笔者睁大眼睛看了几遍，只找到了惠州、湛江和韶关三家。这意味着，在房地产交易最为活跃的珠三角，只有惠州在现阶段可以成为新机制的适用对象。

　　由此可见，在中共中央、国务院2022年12月印发的《扩大内需战略规划纲要(2022-2035年)》，虽然明确提出促进居住消费健康发展，把住房改善与新能源汽车、养老服务消费同样列为扩内需的重要抓手。但是，在促消费的同时，防风险仍然是当前国家在房地产领域关注的头等大事。按照中央的总定调，仍然坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，加强房地产市场预期引导，探索新的发展模式，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制，支持居民合理自住需求，遏制投资投机性需求，稳地价、稳房价、稳预期等。

　　综上，2023年的政策对楼市再怎么积极友好，甚至为了解决新市民的需求，央行等部门已经使出了取消房贷款利率下限这一大招。但我们还是要清醒认识到，贯彻“房住不炒”、落实因城施策、精准施策，仍然是我国下一步房地产调控的核心政策导向。在这一导向下，每一项特殊优化政策的提出，都是严格适用对象和适用条件的，没有任何一座城市可以钻空子、钻漏子，或者任意、随意地利用“因城施策”的权力来助长房地产投机，更不能把国家大力推动房地产市场平稳健康发展的关键年份，视为大家可以放开手脚进行炒房的大好时机。