上海立云购物商城2022年住建部召开新闻发布会，定调楼市，信息量非常多，涉及房价、保障性租赁住房、城市更新等多个方面，已经给大家剔出了重点。

　　会上提到，2022年要保持房地产市场平稳运行发展，增强调控政策的精准性、协调性、连续性和稳定性，这句话怎么理解？四个字，“房住不炒”，目的就是建立起房地产调控的长效机制，进而保障住房的刚需，同时满足合理的改善性需求，并且促进房地产业良性循环和健康发展，努力稳地价、稳房价、稳预期，并且不将房地产作为短期刺激经济的手段和工具。

　　2016年底，“房住不炒”首次被提出，此后在2018年、2020年、2021年的政府工作报告中被三次提及。

　　2021年可以说将“房住不炒”贯彻到底了。这一年房地产调控次数高达651次，同比上涨幅度高达33%，平均每月调控次数高达54次，这样高频次的房地产调控，历史罕见。不仅仅是密集轰炸，更是精准打击。集中供地层层加码，降低土地溢价率，去年第二、第三次集中供地，各地纷纷下调溢价率，降至15%，不少城市土地底价成交。销售端，新房限价，自深圳出台二手房参考价以来，东莞、广州、合肥、上海等热点城市纷纷跟进。深圳、北京等实施大学区制改革，给火热的学区房降温，深圳天价学区房出现房价跳水行情，直降百万。限购限售限贷层层加码，约谈房价涨幅过快的城市，银川、金华、徐州、惠州等城市也纷纷收紧楼市政策，惠八条将临深的大亚湾纳入了限购的范围，虽然是 惠州调控的艺术 ，但也是市场的利空，抑制了过热的楼市。

　　这样的调控组合拳下来，楼市投机的情绪确实下来了，房价下跌的城市数也在扩大。根据国家统计局数据，2021年房价下跌的城市数高达53个，达到了近7年来的新高，房价上涨的城市仅30个，处在历史的低位。购房者预计房价还会继续上涨的占比仅31.5%，是近六年来的最低值，而预计房价下跌的购房者占比高达30.5%，是近六年的峰值，因为调控的一系列动作，购房者对后市的观望，甚至悲观的情绪很浓。

　　2021年楼市的调控力度非常大，长效机制初见效果。而我国的楼市是政策市，并不完全由市场决定，政策甚至起到了决定性的作用。这种断裂式的调控，只能解决一时的楼市过热，并且房地产作为“夜壶”，在经济下行的时候被拉出来稳增长，经济发展了，又被抑制。在2008年金融危机的背景下，楼市降息降准，房地产市场进入快速上升期。2010年“国十一条”出台，抑制投机需求，二套房房贷不低于40%，2011年出台“国八条”，大部分核心城市开始限购限贷，提高利率和准备金率，房地产市场收紧。2014年，宏观经济下行，以呼和浩特去掉限购为标志，多个城市陆续取消限购，央行也开始多轮降息、降准，房地产再次进入宽松时期。2016年调控政策再次收紧，从限购限贷到限售、限价、限商、限地价。现在高层明确了房地产不是短期刺激经济的手段和工具，加强预期引导，因城施策，不搞一刀切，楼市“稳”字当头。

　　虽然调控效果显著，但是也误伤了不少刚需、刚改的合理住房需求。银行贷款集中度管理，设置个人住房贷款占比上限，去年上半年房贷利率持续走高，审核趋严，放贷时间长。去年9月以来，贝壳研究院监测的百城房贷利率持续下调，放款时间缩短，今年年初的五年期LPR下调，株洲等10多个城市调整了公积金政策，给了刚需、刚改购房者置业的信心，这一趋势还将继续。

　　2021年，住建部会同7个部门联合开展了房地产市场三年整治行动。江西、安徽、云南、海南、广州、东莞、苏州等省市纷纷出台了整治方案，其中海南重点对购房人规避限购政策骗取购房资格、开发商违规销售商品房、中介机构和从业人员违规乱象、商品房销售现场管理无序等违法违规行为开展排查整治。在整治过程中，海南全省共检查项目711个、房地产开发企业552家、中介机构752家，责令企业和机构整改205家，约谈222家，停业整顿59家，通报40家，取消备案7家；已处罚金额592.86万元、拟处罚910.62万元，取得效果明显。

　　2021年房企在信贷收紧，债务压顶的双重压力下，频频爆雷，恒大、花样年等大房企深陷债务危机，多地项目出现停工、烂尾等现象，购房者的基本住房权益无法得到保证，各地政府发声要保交楼，坚决有力处置个别房地产企业因债务违约所引发的房地产项目逾期交付风险。

　　根据贝壳研究院统计，2022年、2023年，重点房企的偿债规模在9000亿左右，并且集中在今年上半年，所以今年爆雷还将继续，年初正荣、雅居乐、奥园爆雷，海外债到期，为了避免项目停工烂尾，维护购房者合法权益，保交楼还将是政府工作的重中之重。

　　2021年在人口流入较多的40个重点城市，已经筹集了保障性租赁住房94.2万套，预计可以解决近300万新市民、青年人的住房困难。北京、上海、广州、深圳等这些重点城市，都提高了新增保障性租赁住房的占比，普遍占新增住房供应量的40%-45%以上。94.2万套，比去年增加了一倍多。但棚改反而减少了，2021年棚改有165万套，那2022年计划只有120万套。

　　可见，以后的居民住房的保障方向主要以租赁房为主，过去靠货币化棚改制造需求的三四线城市将逐渐弱化。粗暴的拆迁，给钱，买房这个逻辑已经行不通了，过去三四线城市就是靠这种模式，迎来的房地产的爆发式发展期，虽然对城市化的进程有推动作用，但是也催生了大量的房价泡沫。

　　未来的人口会向一二线核心城市集中，一方面三四线城市棚改已经到了尾声，再继续也难以扩大新增需求，另一方面一二线核心城市发展早，土地使用相对饱和，人地矛盾尖锐，推高了房价，大量的工薪阶层很难买得起房，加大保障性租赁住房建设就是缓解居住难题的有效解决途径。未来这也是房企可能会重点发力的领域，在金融端已经得到支持，对保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中度的管理等。

　　虽然保障性租赁住房的大幅增加，并不会导致商品房房价下跌，因为租房的对象本身也不是买房的对象。

　　我国现在仍然处于城市快速发展的阶段，城镇的人口规模、家庭数量仍在持续增加。目前，我们每年城镇新增就业人口超过1100万，住房的刚性需求比较旺盛。

　　但是这里要重点区分一下，并非是所有的城市都还在快速发展阶段，三四线城市过去可能并借着低价的土地，地方招商引资的优惠政策，廉价的劳动力等等，吸引了劳动密集型和资源密集型产业聚集，享受到了产业转移和人口红利，但是现在产业和技术都在加速更新换代，经济的发展速度在放缓，年轻化的人口也在加速外流，空心化和老龄化非常严重，所以也就失去了房地产发展和房价上涨的动力。

　　所以说这1100多万人只可能说是一二线核心城市的新增就业人口，人口的增加势必会带来刚性的住房需求。七普中，深圳常住人口高达1756万，10年增加了720万人，全国第一。广州1856万人，十年增加了597万人。郑州增加397万人，西安增加396万人，长沙、重庆主城区增加347万人，杭州增加323万人。

　　另外城市的快速发展，必然带来城市房屋建筑的老化、更新的问题。早期建设的这些城市基础设施已经开始老化，比如有些地下水已经不通，特别是老房子，一方面是老化，另一方面安全隐患也逐渐显现，都迫切需要更新改造。同时推进基于数字化、网络化、智能化的新型城市基础设施建设，也是新的经济增长点。过去大规模的增量建设，向存量的提质改造和增量的结构调整并重转变。

　　一是住房成交量保持正增长。2021年全年商品住宅销售面积达到15.65亿平方米，是近几年新高，同比增长1.1%。

　　二是房价涨幅有所回落。去年70个大中城市，一手房和二手房销售价格分别上涨了2%和1%，涨幅比2020年回落了1.7和1.1个百分点。70个大中城市房价的同比，一手房上涨的有50个，持平的没有，下降的有20个；二手房上涨的有39个，持平的有1个，下降的有30个。

　　三是房地产开发投资保持正增长。全年达到14.8万亿元，同比增长4.4%。住宅投资同比增长6.4%，比固定资产投资高1.5个百分点。

　　四是去化周期还处在合理区间。一般来讲，去化周期12个月到18个月都比较正常，2021年年底的水平是14.1个月，处在合理区间。

　　经过了去年的大起大落，房地产已经逐渐平稳下来，其实这是对政策调控纠偏的结果。过去的一年房地产已经是被按在地上摩擦了，各项指标都在一路走低，这样的调控强度历史罕见，房地产也迅速萧条，但是要知道房地产并非是一个单一的生态，而是有着覆盖范围广阔的上下游产业链，影响辐射强。到了第四季度，房地产已经到了一个低谷，市场底、政策底、金融底均已显现，行业正在筑底，政策上也在吹暖风，这其实就是在纠偏，用力过猛的政策在收住力，但又没有完全放开力，而是让行业维持在一个稳定的状态。

　　总结一下昨天住建部的发布会，房地产以后姓“稳”，房子的居住属性会超过金融属性，住有所居将会成为现实，寄希望于像过去一样靠炒房致富的路子几乎被堵死了，但作为房地产的价值投资，一二线核心城市依然还有很多的机会，但要学会做时间的朋友，坚持长期主义。