立免网是真的吗中国质量新闻网讯 （顾爱龙）日前，克而瑞地产研究院发布了2022年1-2月中国房地产企业销售TOP排行榜，1-2月份因市场低迷，百强房企销售同比降幅进一步扩大，虽然目前政策面有缓和、好转的趋势，但短期内市场下行压力仍然较大，三四月份市场能否回暖尚有待观望。

　　克而瑞地产研究院分析，2022年2月，中国房地产市场延续下行调整趋势，叠加春节期间市场遇冷，企业销售同比降幅较1月进一步扩大。2月行业百强房企仅实现销售操盘金额4015.8亿元，环比1月降低23.5%、同比降低47.2%，较1月降幅扩大逾十个百分点，较2021年月均水平则降低56.5%。具体来看，春节期间受疫情和行业信心不足影响，市场整体的供求和成交都没有明显转暖迹象，企业推盘及营销积极性也普遍不高。虽然目前政策面有缓和、好转的趋势，但短期内市场下行压力仍然较大，三四月份市场能否回暖尚有待观望。

　　从企业投资来看，2月中旬北京打响了新年集中供地的“第一枪”，推出的18宗含宅用地成交17宗，其中9宗地块底价成交，2宗地块达到最高限价。其中除了华润、中海、保利等行业TOP10的央企、国企积极参加，旭辉、绿城、金地等进取型的民企也均有斩获。

　　无论从整体溢价情况还是流拍情况来看，本次土拍的热度较2021年末的最后一次集中土拍明显回暖。整体来看，今年以来政府在土地出让的规则上有所放松，叠加部分企业上半年补库存的需求，预期核心城市的土地市场信心将会得到提振。

　　企业融资层面，历年来房企年初的融资规模一般相对较高，但目前大部分房企的融资仍然受限，2022年1-2月行业典型房企的发债并没有迎来明显改观，同比远低于历史同期。同时，从今年以来的房企融资结构来看，当前新发债企业仍以国资队为主、辅以少部分优秀的民营房企，国企央企的发债总量占到近5成。

　　从债务到期情况来看，2022年房企的到期债券主要集中在上半年，3、4、6月份的到期量均超过600亿元，超2022年月均到期水平。特别是境外债的偿还压力较大，1-6月境外债到期占今年总债券到期量超过60%。整体来看，目前房企违约潮仍继续爆发，金融机构的白名单也主要针对国资企业以及部分优秀的民企，短期内大部分企业的偿债压力难言改善。

　　据悉，全国性商品房预售资金监督管理办法已于2月初制定出台，新管理办法将明确预售资金监管的基本标准，实行“重点额度管理”。一方面，新规本质上仍以保交付、维护消费者权益为首要目标，可以有效补足部分省市预售资金监管长期缺位的政策短板，最大程度保证在建项目都能顺利交付，避免更多省市再次出现大范围的烂尾楼问题。

　　另一方面，新规也意在纠偏。对房企而言，长期以来预售监管资金的使用受限，一定程度上挤占了企业的有效流动性。特别是去年来西安、天津、石家庄等37省市加码预售资金监管，进一步加剧了企业的资金周转压力。此次随着全国性预售资金监管出台，对于此前预售资金过度监管“一刀切”的城市而言，短期内将在一定程度上缓解企业的资金周转压力。

　　行业政策层面来看2022年以来暖风频吹，除了全国性商品房预售监管资金规范化调整之外，还有涉及并购贷款不计入“三道红线”，保障性租赁住房贷款不纳入房地产贷款集中度管理。特别是近期浙江、南宁、菏泽等14省市相继落地房地产纾困政策，主要涉及公积金贷款放松、非限购城市重启最低首付20%、通过财税刺激托底楼市等。

　　克而瑞地产研究院认为，这些行业利好政策、或是地方调控放松的扶持性政策，主要目的在于稳定并引导恢复市场信心，以进一步促进房地产业的健康发展和良性循环。短期内行业政策调控的主基调不会改变，房地产市场依旧面临较大的下行压力，行业整体销售规模仍将保持稳中有降的态势。

　　2022年2月，房地产市场下行压力不断加剧，成交创近年来单月新低。28个重点监测城市成交面积环比下降32%，同比下降35%。

　　一线城市供应再陷低迷，成交全线回落，同、环比分别下降25%和42%。其中，北京、广州和深圳成交皆创新低，同比跌幅都在40%附近。一方面，春节假期外来务工人员集中返乡，房地产市场迎来传统的销售淡季，房企大幅调降供货力度，例如深圳近乎断供。另一方面，市场持续下行，房企打折降价常态化，并提高分销佣金比例，但由于“买涨不买跌”心理作祟，较难扭转成交颓势。上海市场热度惯性延续，新开盘项目平均去化率接近60%，核心地段限价盘仍能实现“日光”，成交同比增长33%。

　　24个二、三线城市市场持续转冷，成交同、环比分别下降37%和29%。其中，8成以上二、三线成二、三线城市成交同比腰斩。具体而言，受困于疫情防控出现反复，苏州、杭州等房地产市场近乎停摆，成交皆创新低。南宁、东莞等市场下行压力加剧，成交同比跌幅超70%。西安、南京等部分二线城市市场有所转暖，成交同比实现正增长。典型如西安，新开盘项目平均去化率达到60%，近半楼盘开盘当天售罄。

　　而从克而瑞地产研究院实际调研情况来看，今年三、四线城市返乡置业明显弱于往年，表现于返乡置业集中释放的时间跨度不足两周，且水客大幅增多，案场到访客户实际转化率普遍低于10%。房企内卷式降价，扬州、淮安等折扣力度低至85折，淮南等买房送车位、购房返现、首付分期等营销动作频现，但对成交拉动效果有限。

　　核心动因在于全国市场大环境持续转冷，品牌房企接连爆雷，叠加实际经济低迷居民消费预期转淡，导致市场信心严重缺失，客户对未来房价预期转跌，体现于刚需客群全城比价格，改善性客群越跌越不买。

　　展望3月，克而瑞地产研究院认为从政策底到市场底仍需要一定的传导发酵周期，短期内房地产市场依旧面临较大的下行压力，3月成交整体提升幅度有限，而受去年同期极高基数影响，同比跌幅或将进一步扩大。各城市市场将持续分化，理想情况下，随着市场信心逐渐恢复，上半年核心一、二线城市市场或将率先企稳回升，下半年弱二线及强三线城市或将轮动复苏。（以上图片均来自克而瑞地产研究院网站）