枫泾中学贴吧近期的楼市政策让人应接不暇。据中原房地产研究院统计，2023年7月，全国共计出台房地产政策超72次，为今年政策最为密集的一个月。而业内多方认为，随着近年来楼市政策的持续宽松，大多数二、三线城市已经几乎没有调控空间，政策动态会集中在一线城市和少数二线城市。

　　近日，记者多方采访发现，虽然具体政策细则尚未落地，但是北京的房地产市场也被带起了一定的热度，市场心态也发生了一些变化，部分业主“不再着急”，而部分购房者也增添了购房的紧迫感。

　　值得注意是的，7月北京的二手房成交量跌破1万套，占主力的二手房市场面临较大压力。业内人士向记者表示，期待近期北京落实“认房不认贷”等政策。如果未能落实，8月后北京楼市成交量和房价都将有加速下滑的风险。

　　政策一直在给楼市松绑。据媒体统计，2023年上半年，全国各地累计出台房地产政策超过百次，主要涉及住房公积金、购房补贴等相关内容。

　　相关政策的提振效果比较有限，直到7月下旬以来楼市政策的密集出台。7月21日，国务院常务会议提出，在超大特大城市积极稳步实施城中村改造。7月24日，中共中央政治局会议指出，“房地产市场供求关系发生重大变化”，应当“适时调整优化房地产政策”。

　　此后，政策调整的脉络愈发清晰。7月27日，住建部表示，要落实降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施。

　　住建部话音一落，一线日，北京住建委称，更好满足居民刚性和改善性住房需求，推进保交楼。接着，在7月的最后几天，深圳、广州、上海等一线城市纷纷进行了类似的表态。

　　之后，国家多部委对相关政策内容进行了重申和强调。7月31日，国务院常务会议指出，要调整优化房地产政策，根据不同需求、不同城市等推出有利于房地产市场平稳健康发展的政策举措。同日，发改委也发文称，“支持刚性和改善性住房需求”“推进老旧小区改造”“在超大特大城市推进城中村改造”。

　　央行的加入，也让业内多方对政策的快速落地抱有更大希望。8月1日，央行在2023年下半年工作会议提出，因城施策精准实施差别化住房信贷政策，继续引导个人住房贷款利率和首付比例下行，指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率。其中，“指导商业”的表述，增添了政策实操性。

　　同时，值得一提的是，8月3日，公安部发文称，将“调整优化超大、特大城市落户政策，完善积分落户制度”“确保社会保险缴纳年限和居住年限分数占主要比例，鼓励取消年度落户名额限制”。业内认为，落户政策的调整可能为城市输入新的人口，增加新的购房需求。

　　北京现行的楼市政策称得上是“一等一”的严格。具体说来，北京的首套房贷利率在6月份，由4.85%调整为4.75%，但是相比二线个百分点；北京在全国范围内“认房又认贷”，在北京以外的地方有过房贷记录也会被认定为二套购房；而首套购房首付比例大多为40%，二套首付比例更是高达80%。

　　据此，业内多方认为，近年来二、三线城市政策的持续宽松，其中大多数已经几乎没有调控空间。例如，武汉多区域的首套房首付比例已低至20%；成都外地户口购房仅需要1年的社保，而社保还可以补缴。因此，政策动态会集中在一线城市和少数二线城市。

　　北京作为一线城市的“大哥大”，已经率先对国家多部委的政策进行了表态，也被多方认为会率先落地政策细则。中原地产首席分析师张大伟在接受《华夏时报》记者采访时表示，政策是否出台，出台的范围和政策具体内容都会影响未来北京楼市具体的走势。

　　记者注意到，在相关部门相继“表态”以后，有业内人士预测北京将最快在7月最后的一个周末下发细则。不过，该周末北京并未出台政策细则，而迎来了连续几天的暴雨，相关政策落地时间尚未可知。

　　对于政策的具体范围，房产中介张丽认为北京可能会沿袭此前的政策走向，实施“一区一策”，房山等京郊可能会率先迎来政策调整。据悉，今年4月初，北京住建委曾发文称，多子女家庭和职住平衡家庭购房支持政策按照“一区一策”的方式由房山区试点。

　　对于政策的具体内容，业内多方认为，目前北京在全国范围内“认房又认贷”的政策可能会调整为“认房不认贷”。“期待北京二套房首付比例能从80%下调到60%”。有业内人士向记者表示，除了改善型需求，首套房购房需求也应该得到支持。北京首套房首付比例多为40%，最低“上车”总价300万元的线万多元的月供。这对于大部分购房者而言的压力还是非常大。

　　除此以外，根据央行指导政策，也有很多人推测北京或将引来房贷利率的继续下探，存量房贷利率也有可能进行调低。

　　记者注意到，有网友担心北京楼市政策威力过大：“‘降首付’和‘认房不认贷’的政策，其中有一项能够落实的话，北京的楼市应该就能够‘支棱’起来了。根据调控历史推测，都落地的话，北京楼市将会得到极大地提振。”

　　事实上，虽然尚未落地，但是随着利好信号的释放，7月最后一个周末北京二手房成交已经有好转迹象。记者注意到，7月最后一个周末虽受暴雨的影响，但是二手房成交量还是达到约1100套，相比前一个周末成交量上升百余套。

　　政策调控的氛围已经拉满，北京土拍也顺势维持高热。8月3日，北京拍卖了大兴区的两块住宅用地，均触顶成交，溢价15%。其中，大兴三合庄地块遭到16家房企争抢，大兴新城地块则被6家房企围猎。中指研究院土地市场研究负责人张凯认为，北京楼市受到近期各项房地产利好政策影响，房企信心有明显增强。

　　“业主们对政策很敏感，有部分业主不再像之前一样着急了，坐等市场回暖。”张丽告诉记者。甚至，北京周边的市场也在伺机而动。来自北京西城区的大海（化名）告诉记者，几年前自己在河北保定买了华银天鹅湖黄金海岸的两套房。“一套用来养老，一套一直闲置着。闲置的房源105平米，出售报价110万元，价格也还可以再商量。最近政策向好，北京的行情肯定会走高，这里离北京很近，趁机把这里的房子卖出去。”

　　购房者的心态也迅速发生了一些变化。有购房者向记者表示，之前看房优哉游哉，最近密集政策之下虽然对市场走向未知，但是心里有了紧迫感。有业内人士向记者分析指出，现在北京的政策细则尚未落地，买房者不用很着急，但是买房就像“期末考试”，需要抓紧看房做好准备，“复习”好了，随时准备“考试”。

　　“供求关系发生重大变化”的背景下，北京的市场可能并不会过热。7月中旬，有市场人士曾向记者表示，北京部分地区的二手房价格已经相比3月份的高点下调了10%到15%，部分学区房也降价逾百万元。“目前可能有部分业主已经有了涨价的想法，但是更多的北京业主心态较为平和，以促成成交为主。甚至有的急着卖房的业主也还是会降价。”房产中介向记者分析道。

　　记者到访北京大兴一家中介门店时发现，该门店并未有购房者出入，多位店员聚集在办公区“拉家常”，业务不算繁忙。该门店的中介人员向记者坦言，虽然最近“暖风阵阵”，但是尚未有细则落地，目前购买力还未被释放，市场还是处于相对冷淡的状态，市场可能并不会过热。

　　作为北京市场主力的二手房仍然面临较大的压力。据中原地产研究院统计，2023年7月，北京二手住房成交量为9718套，环比下降30%，从今年3月的22192套持续下滑，跌破1万套。而二手房的挂牌量还在上升，链家官网显示，北京二手房在5月底突破了12万套，截至8月3日挂牌量上涨至123875套。

　　对此，张大伟向记者表示，单月成交量1.5万套以上，北京二手房才会被视作热度较高。目前，市场都在期待北京“认房不认贷”等政策实施，而如果在最近政策未能落实，8月后北京楼市成交量和房价在都将有加速下滑的风险。