恋上黑道美眉我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房解决方案。房姐不像其他自媒体

　　提问：业主说为了方便贷款，把房子挂在了别人名下，应该是亲戚关系，但没法确定是什么样的亲戚。 买卖双方通过一家小的房产中介公司，定金购房款打给了中介，签合同的时候中介把定金转给了真正的业主，完成房子产权过户后，其余购房款由中介再转给真正的业主的，目前房子已过完户，但是想想后怕，这里面有什么风险么？以后不会有什么麻烦吧。

　　回答：除非是你常年御用中介，否则为什么要把定金和房款给中介?业主怎么这么笨，把钱给中介收，过完户才拿钱? 最安全的方式是，合同上写谁，定金打给谁，或者做银行账户资金托管。 打给一个无关联的第三人（法律上就是无关联），有可能财房两空。

　　提问：房姐你好，2014年贷款买了望京南湖中园2居的房子，现在房贷还差67万，想改善住房买一套3居室的房子，大约140平左右，地点：望京、太阳宫、酒仙桥。因有孩子即将上学，想要有点学区功能。夫妻俩收入月入7万（税后），现有子弹150万现金，天津户籍，之前天津有房有贷，已卖掉。目前想到的方案：1、不卖现有房产，抵押经营贷的形式买房，但名下无公司，不知如何操作。2、卖掉现有住房（市价550万），然后买房，但资金压力大不知是否够首付。请问方案1和2更推荐哪个？另外这些区域的房子有没有推荐？

　　回答：先看下标的，如果将现有的抵押出来资金足够就不要卖。资金不足再卖 建议看下望京的南湖东园二区 小学一般 对口的是北京明远教育书院实验小学东园校区，但初中是望京陈经纶还不错。

　　提问：问个简单的问题，夫妻只有一个有京户，想买第三套怎么操作呢？有京户的下面已有两套房。无京户的办不了工作居住证。

　　回答：夫妻挪移是我国人民最广泛使用的。 如果一方有北京户口，另一方没有资格，通过更名无资格一方持有所有产权，有资格一方净身出户以后，可以继续买入。 主要的难点在，怎么解决贷款。 贷款能力，购房资格，不一定能完美分散到两个人身上。

　　提问：首次提问 房姐好。我北京首套住房，住房公积金贷款，房子市值550万，我可以凑够钱2个月还清住房公积金贷款。 1.还清贷款后我可以做抵押贷款吗？ 2.如果可以抵押贷款出300万，我想投资一套房产，用途纯投资，短期变现，比如5年内，北京目前的行情，（国外动荡，国内疫情）能实现5年投资变现吗？ 3. 我和我老公每个月一起，现在到手可支配的资金只有1.2万。家里也再凑不出额外的现金了。这种情况，您觉得我还能实现通过抵押贷款投资的计划吗？ 4.如果还可以周转实现，您有推荐的地段和盘吗？哪里都可以，只要有投资价值就行。一个朋友推荐酒仙桥几个小区，但是都是老破小（50平一居90年左右房子）感觉不好卖，租金看着到还可以。 万分感谢！

　　回答：1. 可以做 2. 5年能走过一个周期3. 1.2万如果指能全部还房贷，可以看250内总价的标的。另外抵押出来的资金留下2年的月供，预防风险。 4. 推荐看下 中海御鑫阁、三环新城。酒仙桥老破小不合适，租金比较高的老破小在团结湖和劲松

　　提问：美丽的房姐您好，新人首问，盼复。 目前情况是: 1、SFSD（提前一年离婚）； 2、首付款150左右； 3、优先孩子上比较好的学校 4、兼顾居住属性，起码2居室才够用； 5、年收入130万税前，目前月贷款2万； 6、在望京上班； 兼顾学校和价值属性，请问是买望京的老破小，还是十里堡、常营、回龙观，北七家 ，有没有推荐的盘？

　　回答：你们月供能力不错，看能否拆借下将首付增加到200+会更好。总价看到500+选筹会更合适。望京推荐看下 南湖东园二区 小学一般，初中上陈经纶望京分校，还可以看看南湖中园、花家地X里、望京西园

　　回答：你好，确实天X园太多了： 天畅园：是最差的，里面基本都是公司，不人车分流，塔楼、户型奇葩。 天居园：其实没那么差，还算封闭管理，里面还算干净整洁，有地下车库，但被天畅园也拖累了。有一些公司。缺点是户型比较烂，2居暴大，一般人都是买一居自己改。好像有的楼没燃气。 天乐园：这个就是板楼，贵了不少。三居户型挺好。缺点是90平左右户型基本都是大开间，而且有点临街。 天翠园：这个比天乐园靠里，比较安静，其实我觉得这个小区还可以，不知道为何好像没天乐园贵。可能是因为户型比较大吧，2居都110起了。但2居、3居户型都比较正常。也有说法是天翠园质量不好漏过雨所以便宜。 天月月：天翠园差不多。就是户型更规整一些，2居120,3居150起。离奥森更近价格更贵一点。而且小区更清静一些。 天溪园：这个高档，但是好像基本都是叠拼，面积很大。 不过据说媒体村的物业总体来说都一般。媒体村的房子，涨幅只能用悲剧这两个字来形容。

　　提问：房姐您好：首次请教，本人西罗园一套房子六月应该可以卖掉。加上现金共有450万左右。曾经带过款。想换房投资。1.听中介说我可以买600到650之间的房子。是不是楼龄新一些的南向两居室更有空间（因为西罗园价位一直涨不上来。）我是外行。我看过新北苑的楼盘，例如润泽悦溪、中铁建国际城、世华泊郡。望京的北纬40度。东城区的金鱼池小区。丰台区的阳光花园、优胜美苑等。也关注了大望路双井一带的房子。略微新一点的两居室这个价位没有朝南向的。（也不知道南向是不是线.父亲户口年底可以签进北京。父亲没有买房贷款记录，等到年底父亲户口迁进来，以后再买是否来得及。如果来得及可以买个更贵一点的。但是月供18,000以内可以接受。3.可以给推荐几个小区吗，我只做投资不自住，买哪里都可以。西罗园的房子出售后本人名下无房。（本人工作单位特殊，无法全款买房后抵押贷。）

　　回答：建议用老人票的sfsd入，能看的标的范围更大，根据你的月供看到总价800+的标的没问题，可以看下 中海城 保利百合 金泰城丽湾 首城国际 宝星国际 天之骄子等

　　提问：房姐，jyd可以本人不注册公司，直接加入别家公司当股东，这种操作有什么风险嘛？

　　回答：抵押经营贷通常要求，贷款存续期间内，股东身份及公司保持不变。 用朋友的公司，除非公司不运营，很多事情你说了不算。 公司永远不注销吗？ 一直留着你做大股东吗？ 不会产生其他贷款吗？ 每一个变动，都会对贷款产生直接的影响。 自己注册或者收一个，忌贪心。

　　提问：房姐，首次提问，望解答！！！ 今年我爸妈把北二环边的工房老破小卖掉，我手里还有一套美景东方的一居，没满五所以没动，手里现在有800个左右，爸妈不到60都还有三年退休。问题有二，1.想买一套既能自住小区较新居住环境不错的三居也兼备投资溢价率不是太高的楼盘，我家完全不用考虑，哪个区域的哪个楼盘能比较符合？我妈妈想在北四环亚运村或者清河小营附近买的话，有没有推荐的楼盘能符合以上条件呢？2.我手里的美景东方的房子上涨空间如何，如果近几年出现房价上涨速率加快要不要出手？还是可以长期持有？感谢房姐，能在百忙中尽快解惑，我们也是准备腾房了，现在想确定具体买在哪里好

　　回答：1. 清河和亚运村学区溢价比较多，推荐看奥森板块 澳林春天、美伦堡、融域嘉园 2. 美景东方，这个楼盘是附近不多的商品房，虽然房龄略老一点，但周边配套交通都还可以，流动性也不错，值得长期持有

　　回答：华润的问题在于品控比过去差远了，我怕你买完就维权。 另外，幸福里位置其实不太行，已经到山后了，我觉得单价8w，再高就不值了，毕竟橡树湾二手也就8.5-9w啊，位置好多了。

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