秋冬季节皮肤保养住宅是最常见、量大面广的房地产，同时存在大量的买卖和租赁活动，是房地产经纪的主要对象，以至于许多人以为房地产经纪就是住宅经纪。实际上，房地产经纪除了住宅经纪，还包括办公、商业、工业、农业等房地产经纪。现实中，时常还将住宅与住房混用。一般情况下，住宅和住房可以不作区分，彼此可以交换使用。但是科学、严谨地说，住宅和住房的范围有所不同。住宅的范围相对较小，是指供家庭居住使用的房屋。住房的范围较大，除了住宅，还包括供个人或家庭较长期居住使用的其他房屋，比如酒店式公寓、老年公寓、集体宿舍、商住房，以及将闲置的商业、办公、工业用房等非住宅改建的租赁住房等。

　　我国住宅的类型、名称多样复杂，甚至可以说五花八门。为了较全面、系统地了解和认识住宅，可根据不同的需要、从不同的角度对住宅进行分类。

　　存量住宅又称既有住宅、二手住宅，俗称二手房，一般是指居住使用过的住宅。从房地产开发企业购买的新建商品住宅，即使购买后没有居住使用，再转售时通常也视为二手房。存量住宅中，通常把房龄较短(一般在5年以内)的，称为次新房;房龄较长(一般超过10年)的，称为旧房;房龄很长(一般超过 30年)的，称为老旧住宅。房龄也叫楼龄、屋龄，即房屋的年龄或已使用年限，一般自房屋竣工之日起计算，不论房屋一直在使用还是空着不用，都计算在内。

　　增量住宅又称新住宅，简称新房，俗称一手房，是指新建成的住宅，包括房地产开发企业开发建设的新建商品住宅。

　　现房是指已经建成的住宅。期房是指目前尚未建成而在将来建成交付的住宅。存量住宅都是现房。新建商品住宅既有现房，又有期房，目前以期房预售为主。新建商品住宅中，经过一段时间的销售后所余下的现房，通常称为尾房。

　　毛坏房是指室内没有装饰装修的住宅。简装房是指室内装饰装修简单或很普(三)毛坯房、简装房和精装房

　　平房是指只有一层的房屋。楼房是指两层或两层以上的房屋。楼房中，没有(四)平房和楼房

　　电梯的，通常称为楼梯房;有电梯的，称为电梯房，尤其是指国家标准没有强制规定必须设置电梯而安装了电梯的6层及以下的住宅，甚至将其中较高档的，称为电梯洋房、电梯公寓。

　　根据《民用建筑设计统一标准》GB50352-2019，住宅的地上建筑高度不大于27.0m的，为低层或多层住宅;大于27.0m、不大于100.0m的，为高层住宅;大于100.0m的，为超高层住宅。建筑高度也称为建筑总高度，通常是指建筑物室外地面至建筑物屋面檐口或女儿墙顶点、建筑物最高点的高度。

　　反映密度的常用指标是容积率，是指一定用地范围内建筑面积总和与该用地总面积的比值。例如，某宗建设用地总面积为10000m该用地范围内所有建筑物的建筑面积之和为30000m，则容积率为3.0。容积率越大，意味着密度越高。住宅小区的容积率通常为2.0~2.5。容积率在15以下特别是在10以下的住宅，可视为低密度住宅。

　　反映密度的主要指标还有建筑间距和建筑密度。建筑间距是指两栋建筑物(如两幢住宅楼)外墙面之间的水平距离。建筑间距越大，密度通常越小。建筑密度是指一定用地范围内建筑基底面积总和与该用地总面积的比率。建筑基底面积是建筑物本身的占地面积，一般按建筑物底层外墙面计算。例如，某宗建设用地总面积为10000m²，该用地范围内所有建筑物的基底面积之和为4500㎡，则建筑密度为45%。

　　低密度住宅又可分为低层低密度、多层低密度、高层低密度的住宅。其中，高层低密度住宅是在建设用地内建造高层住宅，留出的空地或绿地较多。高密度住宅又可分为低层高密度、多层高密度、高层高密度的住宅。其中，低层高密度住宅是在建设用地内建造低层住宅，留出的室外空地或绿地较少，如某些合院住宅。在其他状况相同的情况下，这些住宅的优劣顺序一般是:低层低密度、多层低密度、高层低密度、低层高密度、多层高密度、高层高密度住宅。

　　(七)独立式住宅、双拼式住宅、联排式住宅、叠拼式住宅和公寓式住宅这是按照一幢住宅楼供居住家庭户数进行的分类。独立式住宅又称独户住宅、独栋住宅，是供一户家庭居住使用的住宅。该种住宅的四周均有空地，与其他房屋不相连。其中，带有私家花园的独立式住宅，通常称为别墅。

　　双拼式住宅也称为二联式住宅、半独立式住宅，是供两户家庭左右居住使用的住宅，各自有独立的人口，相当于将网幢独立式住宅拼接在一起，两幢住宅间有共用外墙，介于独立式住宅和联排式住宅之间。

　　联排式住宅也称为Townhouse三三户以上家庭并排居住使用的住宅，当于将三或三幢上独立式住宅拼接在一起。其中，三幢住宅拼接在一起的，称为三联式住宅:四幢住宅拼接在一起的，称为四联式住宅。

　　叠拼式住宅相当于将联排式住宅上下叠加在一起的住宅，一般为两户叠拼，也有三户叠拼的，

　　公寓式住宅也称为单元式住宅，是供多户家庭上下左右居住使用的住宅，即通常所说的多层或高层住宅。其中的一套住宅通常叫作单元房。

　　上述五种住宅中，前三种每户都有自己独用的出人口;叠拼式住宅通常每户有自己独用的出人口，也可能与他人共用一个出人口;公寓式住宅一般是由一个共用的出人口(如大厅)通向各套住宅。

　　板式住宅简称板楼，是由多个住宅单元拼接、每个单元一梯二至三户，或采用长廊式、各住户靠长廊连在一起，且其主要朝向建筑长度与次要朝向建筑长度之比大于2的住宅。

　　塔式住宅又称点式住宅，简称塔楼，是以共用楼梯或电梯为核心布置多套住房，且其主要朝向建筑长度与次要朝向建筑长度之比小于2的住宅。

　　板塔结合住宅是一幢住宅楼中既有板楼户型又有塔楼户型的住宅。(九)单元式住宅、通廊式住宅和内天井式住宅

　　单元式住宅是由若干个住宅单元组合而成，每个单元均设有楼梯或电梯的住宅。住宅单元是由多套住宅组成的建筑部分，该部分内的住户可通过共用楼梯和安全出口进行疏散。

　　通廊式住宅是由共用楼梯或电梯通过内廊或外廊进入各套住房的住宅，又分为内廊式住宅、外廊式住宅。

　　内天井式住宅是在住宅楼内部设置天井的住宅。(十)平层住宅、错层住宅、复式住宅和跃层住宅

　　平层住宅是一套住宅内的各个功能空间均在同一平面上的住宅。错层住宅是一套住宅内的各个功能空间不在同一平面上，但未分成上下两层，仅用一定的高度差进行空间隔断的住宅。复式住宅是在层高较高的一层楼中局部增建一个夹层，从而形成上下两层的住宅。跃层住宅是套内空间跨越上下两个楼层且设有套内楼梯的住宅。由于复式住宅的上层是夹层，而跃层住宅是完整的两层，所以复式住宅上下两层合计的层高，要大大低于跃层住宅上下两层合计的层高。

　　层高是指上下相邻两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离，它大于室内净高。室内净高是指楼面或地面至上部楼板底面或吊顶底面之间的垂直距离，它比层高更能反映室内空间高度。室内净高较高的住宅不会使人感觉压抑，因此对住宅使用人来说，通常层高和室内净高越高越好。《住宅设计规范》GB500962011规定，住宅层高宜为2.80m，卧室、起居室(厅)的室内净高不应低于

　　成套住宅是有卧室、起居室(客厅)、厨房、卫生间等自成一套的住房，通俗地说该套住宅内有独用的厨房和卫生间，最典型的是单元房;反之，为非成套住宅，比如老式筒子楼(中间是长长的过道，配有公共卫生间，两边是住房的楼房)。有的成套住宅除了有卧室、起居室、厨房、卫生间等基本功能空间，还有衣帽间、书房、储藏室等其他功能空间。

　　纯住宅通常是指整幢楼的所有单元都是住宅。酒店式公寓也称为服务式公寓，是指提供酒店式管理服务的住房。商住房通常是指既可用作商业、办公，又可用作居住的房屋，即商住两用房，如LOFT(一种具有高挑、开敞空间的户型)。类住宅一般是指将依法批准的商业、办公建设用地，通过住宅化设计，违规改建成居住用房。与纯住宅相比，通常酒店式公寓、商住房、类住宅的建设用地使用权出让最高年限较短(为50年甚至40年，而不是70年)、不自动续期。用水、用电、用气的价格较高(如高于民用价格标准)，甚至没有燃气，不能参照住宅落户口、就学。其中，类住宅本质上是商办楼，规定不允许销售给个人。

　　住房信贷、税收等政策通常与是否为普通住房有关。关于普通住房的标准，《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》(国办发(2005]26号)规定:“在规划审批、土地供应以及信贷、税收等方面，对中小套型、中低价位普通住房给予优惠政策支持。享受优惠政策的住房原则上应同时满足以下条件:住宅小区建筑容积率在10以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。各省、自治区、直辖市要根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%。”不符合以上条件的住房，为非普通住房

　　商品住房有广义和狭义两种含义。广义的商品住房是指除保障性住房外的可依法出售、出租的住房。狭义的商品住房是指房地产开发企业开发建设的可依出售、出租的住房。现实中很难将商品住房和其他住房严格区分。

　　商品住房和其他住房主要有:商品住房(狭义的，简称商品房)，限价商品住房(简称限价房)自住型商品住房(简称自住房)购公有住房(简称房房，指城镇住房制度改革中出售给个人的公有住房，又分为以成本价购买的房改房和以标准价购买的房改房，以及原产权属于中央单位的“央产房”、原产权属于军队的“军产房”等)，原私有住房俗称老私房，是指历史遗留下来的私有住房))指行政府与购房人按份共有产权的住房)称租房。廉租住与公共租赁住房并轨后，公租房包括过去的廉租住房)定向安置住房如棚改安置住房、拆安置住房)、集资合作住房(如单位自建住房、合作社住房)等。

　　上述住房的上市交易政策和收益分配有所不同，有的可以自由交易，有的需经批准才能交易。有的则不允许交易，有的在交易时要交纳特殊的费用。例如北京市规定自住型商品住房的购买人在取得房屋所有权证5年内不得转让，取得房屋所有权证5年后转让的，如果有增值，应按届时同地段商品住房价格和该自住型商品住房购买时价格之差的30%交纳土地收益等价款。共有产权住房的使用和处分权利受到限定，在一定期限内不得转让甚至封闭运行。

　　完全产权住房是指房屋所有权和土地使用权不受其他房地产权利等限制的住房;反之，为非完全产权住房，如共有的住房，已出租的住房，有抵押的住房。被查封的住房，依法不得转让或出租的住房，已依法公告列入征收范围的住房。权属有争议的住房，权属不明确的住房，无权属证书(如无不动产权证书或无房屋权属证书)的住房，属临时建筑的住房，小产权房等。其中，小产权房是占用农村集体土地建设并向农村集体经济组织以外的成员销售的住房。

　　在房地产经纪活动中，如果遇到上述住房，应特别予以注意。例如，共有的住房出售，必须经共有人书面同意;已出租的住房买卖，承租人有优先购买权或书面明确表示放弃优先购买权;小产权房不受法律保护，现行法律法规规定，城镇居民不得购买农村宅基地建房，不可以购买小产权房。

　　这是根据房屋的结构、装修、设备等组成部分的完好、损坏程度，由专业的房屋鉴定机构鉴定的。其中的严重损坏房和危险房往往存在安全隐患。

　　房地产经纪人协理、房地产经纪人职业资格实行全国统一大纲、统一命题、统一组织的考试制度。由中国房地产估价师与房地产经纪人学会负责管理和实施工作，人力资源社会保障部、住房城乡建设部按职责分工负责指导、监督和检查。

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