卢淳杰近日，《财中社上市公司研究院》梳理了住宅开发73家上市公司2024年半年报数据，在收入排名前30家上市公司中，万科A、保利发展、绿地控股排名前三，

　　根据万科A于8月30日晚发布的中期业绩报，其1-6月实现营业收入1427.8亿元，且年内已无境外公开债，二季度经营性现金流净额较一季度明显改善，实现42亿元正向现金流；多赛道REITs突破、综合住区产品创新、物业服务探索增量市场机会、租赁业务发展模式突破等方面取得了积极成果。

　　万科半年报发布后，多家券商表达了对于万科的认可，海通证券给予万科A优于大市评级，天风证券、开源证券给予万科A增持评级。花旗表示，万科上半年再融资进展顺利，房地产合同销售稳定，维持对其A股和港股的买入评级。Griffin Chan等分析师在报告中指出，公司管理层在业绩会上承诺履行房地产项目交付和偿债义务，坚持为期五年的一揽子减债方案。另据媒体统计，382家券商给予万科A买入建议，37家券商给予增持建议。多位房地产业内人士表示，值得关注的是，此前万科明确提出要聚焦综合住区开发、物业服务和租赁住宅三大主业，把精力和资源聚焦到战略发力点上，聚焦到市场有发展机会、自身有能力优势的业务上去，在半年报中，三大主业的竞争力稳健提升，有力支撑万科重回健康发展的轨道。

　　今年上半年，万科综合住区业务销售跑赢大市，高质量交付7.4万套房子，并逐步建立新发展模式下的能力“护城河”。上半年，实现销售金额1273.3亿元，销售金额在14个城市位列第一，销售表现优于百强房企整体水平。同时，万科面向行业新阶段积极进行产品创新，其开展的“未来城市理想单元”产品研发，落地的首个项目即成为了2023年上海住宅销售套数和面积双料冠军，今年已开始在广州等全国更多城市落地。与此同时，万科持续提升精准投资能力，2022年以来，楼市销量、价格双双承压，但万科主动投资项目的兑现度能达到约87%，销售毛利率平均达18%左右。

　　在长租公寓领域，万科的规模和运营效率保持行业第一，并实现了发展模式突破。上半年，万科租赁住宅业务实现营业收入17.3亿元，同比增长5.3%；更重要的是，存量资产盘活的模式不断成熟，传统商办资产“由售改租”的新模式取得巨大突破，上半年开业的深圳和颂轩项目，1088套公寓由售改租，开业即实现满租，同类模式今年已盘活房源数超5500间。

　　物业服务业务，在保持稳健增长的同时，积极于存量中发现新机会。上半年，万物云实现营业收入176.3亿元，同比增长9.5%。住宅物业用新能力抓住新机会，在行业增长挑战下继续实现营收双位数增长。在新增楼盘显著减少的情况下，精准把握住宅小区日益增长的房屋维护和更新需求，客户满意度、缴费率双双提升。商企服务方面，万物云的区域资源整合能力、综合设施管理能力和超大型园区运营能力获知名客户认可，连续中标腾讯企鹅岛、华为青浦练秋湖两个中国企业最大的设施管理外包服务项目，金额超过5亿元。

　　三大主业竞争力持续提升的同时，万科还抓住REITs这一新发展机会。近年来，国内REITs的试点逐步深入。REITs对于经营性不动产的重要性，类似于按揭贷款之于住宅开发，不仅能盘活存量资产、贡献现金流，更能打通“投-融-建-管-退”的商业模式闭环。未来，全国有百万亿级的存量资产体量，REITs市场发展仍有巨大空间，可以说，对REITs工具的深入探索和成熟运用，将成为房企适应行业新发展阶段的核心能力之一。

　　目前，万科已成为业内少数实现多业态、多层次不动产基金突破的企业，逐步建立了符合行业未来发展模式的资产证券化通路。4月，印力REIT上市，发行规模32.6亿元，同时万科保障性租赁住房REIT和物流仓储REIT也已进入申报进程。此外，今年万科还成立了旗下首个商业Pre-REIT基金，此前设立的建万租赁Pre-REIT基金也实现了扩募。

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