魂唇之我是大明星8月16日，国家统计局发布2023年7月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。

　　从新建商品住宅看，7月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比连续两月持平，其中北京和上海环比分别上涨0.4%和0.2%，广州和深圳环比分别下降0.2%和0.6%；二线城市新建商品住宅销售价格环比由上月持平转为下降0.2%；三线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，降幅比上月扩大0.2个百分点。

　　从二手住宅看，7月份，一线城市二手住宅销售价格环比下降0.8%，降幅比上月扩大0.1个百分点；二线城市二手住宅销售价格环比下降0.5%，降幅比上月扩大0.1个百分点；三线城市二手住宅销售价格环比下降0.4%，降幅与上月相同。

　　值得关注的是，70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅销售价格环比上涨城市分别有20个和6个，比上月分别减少11个和1个。当中，不仅70城中有63城二手房价下降，就连四大一线城市的二手房价环比都降了。

　　同比方面，7月份，一、二线城市新建商品住宅销售价格同比分别上涨1.0%和0.2%，涨幅比上月均回落0.3个百分点；三线城市新建商品住宅销售价格同比下降1.5%，降幅比上月扩大0.1个百分点。7月份，一、二、三线城市二手住宅销售价格同比分别下降1.4%、2.7%和3.5%，降幅比上月分别扩大1.0、0.3和0.1个百分点。

　　70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅销售价格同比上涨城市分别有26个和5个，比上月均减少1个。

　　中原地产首席分析师张大伟分析认为，七月楼市房价跌幅有扩大趋势，市场继续探底。在商品房销售方面，1—7月份，商品房销售面积66563万平方米，同比下降6.5%，跌幅较前月扩大1个百分点。商品房销售额70450亿元，下降1.5%，而前6月是保持正向增长。

　　“楼市最大的风险不是价格下跌，而是失去流动性”。张大伟指出，2023年二季度以来，热点城市存量住宅成交持续下降。随着一季度积压需求的集中释放，当下市场二手房挂牌明显上涨，供需关系逆转，业主主动降价促成交，体现到房价上就是全面下降。新建住宅49个城市下调，二手房更是连续两个月高达63个城市下调，“整体市场热度已经接近2022年12月极端低温情况”。

　　一来7月是惯例的市场淡季，因为高温天气等原因，导致购房者入市积极性不高，市场成交量环比下调。二是7月份再次出现部分房企涉险，使得购房者购房意愿降低。人口与结婚等数据影响了市场对后市的判断，7月份是全年学区房成交最少的月份。此外，政策边际效益降低，加之房企拿地、销售、客源、贷款乃至同质化产品竞争都存在压力，而经济因素，叠加人口结构问题等等，依然影响房地产市场的稳定。

　　张大伟认为，7月底8月初中央部委持续发布宽松政策预期，但目前看落地较少，如果再没有稳定政策出台，8月市场很可能继续下调趋势。

　　“从统计局公布的7月房价数据来看，市场整体还处于下行阶段，房企企稳回升的动力稍显不足，7月市场释放出的政策信号较为密集，但由于政策具体细则并未在一二线城市全面落地，政策的实际效力依然有待8月显现”。

　　58安居客研究院院长张波分析指出，在一线城市，虽然新房价格北上环比上涨，但新房受供应结构影响较大，二手房市场上一线四个城市房价全面下行，广州环比下降比例最高，达到1%。这也体现出近期一线城市酝酿出台政策放松确有必要，一线城市的房价下行代表着市场面临的短期压力已经较为明显，行政性限制解除的紧迫度在提升，由于一线城市本身的需求依然存在，一旦政策释放得当，市场大概率会有序恢复。

　　张波指出，在二线城市，以往房价上行的成都、西安、杭州等城市在7月也迎来了二手房环比下滑。近期不少二线城市将出台政策降低二套首付比例，这对于改善型需求入场将起到积极作用，但市场的分化会导致降首付政策在不同城市的效果差异度依然较大。

　　在三线城市，虽然政策的出台力度总体偏大，但市场的反应不明显，主要缘于本次调整需要由点及面，由一二线到三四线逐步扩展开来，政策还需“应出尽出”，才能形成一二线带动三四线复苏格局。

　　张波认为，目前中央对楼市的定调已经发生重大变化，这对于热点一二线城市的放松政策出台提供基础。8月包括一线城市在内的各核心城市，都在积极落实中央和住建部的相关政策精神，核心一二线城市的楼市放松细则有望在8月陆续落地，相关政策出台力度与时间对市场信心修复、楼市稳定、房价企稳回升都将起到重要作用。

　　“今年7月份房价指数处于较为疲软的态势，但也不用太悲观”。易居研究院研究总监严跃进分析指出，房地产市场目前已迎来几个好的机遇期或利好点：

　　第一、国家和政府关心和关注，政治局会议和国常会等，都频频提及优化调整房地产政策。所以新一轮购房政策宽松期正持续到来，对于市场交易回暖和复苏具有积极的作用。

　　第二、市场价格基本调整到位。虽然房价有所调整，但是企稳复苏基础越来越扎实，“近期福州和西安提及降低首付等做法，客观上看到了政策优化调整的希望”。而目前房价下跌后也会逐渐见底和企稳，那么后续价格复苏和预期转好的可能性就会明显增大。

　　第三、宏观经济基本面有进一步转好的基础，“确实最近房地产和宏观经济比较困难，但是一些乐观因素也在增加，尤其是各地各类支持政策持续释放。经济基本面总趋势向好发展，对于房地产市场的企稳也将发挥积极的作用”。

　　严跃进认为，7月吉林、广州和郑州等城市的房价指数跌幅较大，二手房市场对于各地房地产总的市场已经产生非常大的影响，各地政策调整优化，必然不能回避这个市场的问题。