风流医生俏护士xun52据新华社报道，12月11日至12日，中央经济工作会议在北京举行，全面总结2023年经济工作，深刻分析当前经济形势，系统部署2024年经济工作。

　　其中，会议提出，进一步推动经济回升向好需要克服一些困难和挑战，主要是有效需求不足、部分行业产能过剩、社会预期偏弱、风险隐患仍然较多，国内大循环存在堵点，外部环境的复杂性、严峻性、不确定性上升。

　　会议要求，明年要坚持稳中求进、以进促稳、先立后破，多出有利于稳预期、稳增长、稳就业的政策。要强化宏观政策逆周期和跨周期调节，继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，加强政策工具创新和协调配合。

　　对于2024年楼市调控方向，中央经济工作会议放在了“持续有效防范化解重点领域风险”范畴下。会议提出，积极稳妥化解房地产风险，一视同仁满足不同所有制房地产企业的合理融资需求，促进房地产市场平稳健康发展。加快推进保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造等“三大工程”。完善相关基础性制度，加快构建房地产发展新模式。

　　此次中央经济工作会议对于房地产的表述放在了防范化解重点领域风险的部分，并且着墨较多，显示了党中央对房地产领域风险的高度重视和化解房地产风险的决心。

　　纵观今年年底的中央经济工作会议涉房内容，主要放在了“持续有效防范化解重点领域风险”表述之下。

　　据新华社报道，中央经济工作会议指出，要统筹化解房地产、地方债务、中小金融机构等风险，严厉打击非法金融活动，坚决守住不发生系统性风险的底线。积极稳妥化解房地产风险，一视同仁满足不同所有制房地产企业的合理融资需求，促进房地产市场平稳健康发展。

　　易居研究院研究总监严跃进分析称，支持合理住房消费需求等工作需要继续推进，但是各地从认识层面和工作重心来说，要把化解风险作为最核心的一项工作，这充分体现了党中央对于房地产金融风险防范化解的高度重视。

　　值得关注的是，风险防范化解强调了“统筹化解”的概念。“说明当前对于房地产风险的化解，要更加系统和全面，尤其是要综合房地产、地方债务、中小金融机构等领域的风险，以统筹思维而非孤立的思维去理解这个问题，说明房地产风险问题更加复杂，相关工作需要有新思路。”严跃进说。

　　此次提法也与此前的中央金融工作会议精神一脉相承，强调“底线思维”，即坚决守住不发生系统性风险的底线。严跃进认为，此类表述非常重要，也进一步要求各地对“系统性风险”的认识更加充分和清醒，确保房地产金融的高质量安全。

　　需要指出的是，在化解重点领域风险中也提出，统筹好地方债务风险化解和稳定发展，经济大省要真正挑起大梁，为稳定全国经济作出更大贡献。该表述和房地产风险等内容放在一起，恰也说明对于化解地方债务方面的重视。

　　“在防范化解风险方面，此次明确经济大省要挑起大梁，这对于一些经济大省的经济发展等都有新的含义，尤其是从‘以进促稳’的角度出发，一些经济大省预计在2024年经济工作方面会发力，尤其是在投资、消费和预期等方面，预计会频频出大招。”严跃进表示。

　　广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉解读称，从目前形势看，风险扩散的情况并没有得到有效控制，甚至一些稳健经营的企业也出现了债务问题，这是地价房价下跌、悲观的源头。2024年将在推动实质性“保交楼”、企业自救和外部救助相结合，夯实企业自救的主体责任和地方的属地责任方面下功夫。

　　“一视同仁满足不同所有制房地产企业的合理融资需求”在中央金融工作会议中首次被提出，也是近期各大银企座谈会的主要内容，这次出现在中央经济工作会议中，可见其重要程度。

　　李宇嘉称，中央金融工作会议和中央经济工作会议这两个重要的会议上，明确提出了“一视同仁”的提法。具体的推进路径是，银行层面要建立基于项目现金流分析的贷款决策机制，去掉所有制歧视的“有色眼镜”。同时，房地产企业要在财务信息披露上打消金融机构的担心，从而使“白名单”和“三个不低于”能够推进下去。

　　中指研究院市场研究总监陈文静认为，预计2024年企业端资金支持政策有望继续细化落实，“三个不低于”若能实质性落地将有助于改善企业融资环境。

　　在“持续有效防范化解重点领域风险”内容中还强调，加快推进保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造等“三大工程”。完善相关基础性制度，加快构建房地产发展新模式。

　　“三大工程”此前曾出现在中央金融工作会议中。在李宇嘉看来，“三大工程”既是新模式的抓手，也是房地产稳中求进的着力点。这“三大工程”着眼于房地产长期健康运行与稳定增长，力图解决结构性问题、供需错配、需求断层等长期问题。其中，城中村改造解决的是新市民、年轻人、外来人口的住房需求，主要是低成本的、职住平衡的配租型住房需求；保障性住房解决的是户籍无房户、人才群体、工薪阶层的配售型保障需求，解决商品房需求断层的问题；“平急两用”公共基础设施解决的是新时期对于居住生活安全的配套设施诉求。本质上，新时期住建系统的“三大工程”，都是在供给侧改革做文章，以匹配需求，并与扩大房地产内需结合。

　　陈文静认为，2024年，预计“三大工程”配套政策将加快落实，城中村改造因城施策实施细则预计将陆续出台，一批项目有望进入实施阶段，在供需两端支持房地产企稳。城中村改造对房地产销售、投资的实际拉动或有限，但对预期影响至关重要。

　　“保障房实施策略有望逐渐明晰，配售型保障房供给量将有所增加，保障房‘保基本需求’，市场化的商品房满足多层次住房需求下，高质量、好地段、好服务的新房项目依然具备市场潜力，这也给开发企业提供了新的经营思路。”陈文静说。

　　陈文静进一步指出，“平急两用”或与低效、闲置基础设施结合，因地制宜实现资源再利用，也将对房地产投资产生积极带动作用。

　　此外，中央经济工作会议还指出，要把推进新型城镇化和乡村全面振兴有机结合起来，促进各类要素双向流动，推动以县城为重要载体的新型城镇化建设，形成城乡融合发展新格局。

　　在严跃进看来，“县域为载体的城镇化”表述始于2022年中央发布的《关于推进以县城为重要载体的城镇化建设的意见》。很显然，此次对县城的重视程度将有新意，其将成为城乡融合发展、新型城镇化和乡村全面振兴的非常重要的桥梁，值得重视，也说明潜力非常大。

　　李宇嘉说，我国城乡之间的差别非常大，从大城市化、都市圈化，到大中小城市协同发展和以县域为载体的城镇化，是我国新型城镇化的路径，也是低成本城镇化，将城镇化与就业、产业相协调的有效载体。乡村振兴和新型城镇化意味着广大农村居民和富余劳动力可以在城镇接受均等化的公共服务，还能够继续从事农业生产，这就是新型城镇化扩大和释放内需潜力的路径，同时也为县域和镇域房地产市场创造可持续的发展路径，改变目前县域和镇域房地产和城镇面貌下滑的局面。

　　从市场表现来看，今年8月中央及各地政府加快优化房地产政策后，市场出现阶段性修复，但10月以来，重点城市政策效果持续性不足。根据中指监测，11月，重点100城新建住宅销售面积环比下降约8%，同比降幅扩大至14%，市场仍有下行压力。

　　结合本次中央经济工作会议定调来看，会议释放了更加积极的信号，2024年宏观政策或将继续发力稳经济，中央加杠杆、央行降准降息均有一定空间，“先立后破”的政策基调也给房地产政策带来了更强的优化预期。如果明年房地产政策能够协同发力，包括在需求端继续优化限制性政策，在供给端支持房企合理融资需求、化解企业风险，同时加快推进“三大工程”建设，那么房地产市场有望逐步实现筑底企稳。

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