优质褐煤首次明确“房地产市场供求关系发生重大变化”，并首次提出要适时调整优化房地产政策。

　　7月25日，房地产板块大涨超6%，26日继续逆势上涨，金科股份、华远地产、荣盛发展等10多股涨停。

　　拉长周期来看，监管部门2020年8月出台新规，对房企按“红-橙-黄-绿”四档进行管理，并设置了“三道红线”。“三道红线”自发布至今已近三年，房企在转型阵痛中利润指标等持续下滑。

　　近期，不少房企发布中报业绩预告，截至目前，近6成房企净利预计告负，最新政治局会议调整优化房地产政策，地产行业能迎来拐点吗？

　　根据数据统计，截至7月25日，根据证监会行业分类，已有63家沪深A股上市公司发布了2023年上半年业绩预告。其中，35家房企预告2023年上半年净利为负，占比近6成。

　　目前，预计亏损最多的为*ST泛海，该公司预计2023年1-6月归属于上市公司股东的净利润亏损4亿元至55亿元。一方面系公司因流动性困难导致大量债务进入诉讼程序，报告期内根据诉讼判决计提利息、罚息等；另一方面系公司为尽快缓解债务压力，在债务化解过程中所产生的投资资产处置损失。

　　大致梳理上市公司业绩变化原因，主要有：受房地产市场环境及公司项目结转结构变化等因素影响，公司结转项目毛利率同比下降；为适应市场环境，加快销售去化，公司对部分房地产项目采取灵活的销售策略，预计带来部分价值折损；交付结转减少导致房地产销售结转收入同比下降等是主要原因。

　　有14家房企预计盈利超1亿元。整体上，亏损房企数量居多，亏损金额也比较大。

　　销售方面：上半年新房销售金额和销售面积均不理想。2023年1-6月商品房累计销售面积同比增速为-5.3%、前值为-0.9%；累计销售金额同比增速为1.1%、前值为8.4%。

　　其中，6月单月商品房销售面积同比增速为-18.2%；销售金额同比增速为-19.2%。东兴证券认为，上半年市场销售复苏的动力主要来自于销售均价较高的高能级地区，这类城市的销售回暖带动了销售均价和销售金额的提升，随着高能级区域复苏动能的减弱，全国新房销售的下行压力大幅提升。

　　开发投资：6月新开工面积同比进一步下滑，竣工改善速度放缓，开发投资维持弱势。2023年1-6月房屋累计新开工面积同比增速为-24.9%，前值为-23.1%；房屋累计竣工面积同比增速为19.0%，前值为19.6%；开发投资累计金额同比增速为-7.9%，前值为-7.2%。

　　其中，6月单月新开工面积同比增速为-31.3%；竣工面积同比增速为16.3%；开发投资金额同比增速为-10.3%，前值为-10.5%。认为，土地市场的弱势和销售恢复程度的不确定性将会持续制约新开工和投资的恢复速度。房企特别是民营房企投资信心的恢复，也需要等到资金面和销售预期出现更加实质性的改善。

　　到位资金：6月受到销售下行的影响，房企到位资金同比跌幅扩大。2023年1-6月房地产开发企业累计到位资金同比增速为-9.8%，前值为-6.6%。6月单月到位资金同比增速为-21.5%，前值为-7.4%。

　　7月24日，政治局召开会议，分析研究当前经济形势，部署下半年经济工作。从房地产方面来看，此次会议在房地产领域首次明确“房地产市场供求关系发生重大变化”，并首次提出要适时调整优化房地产政策。

　　平安证券发布于7月24日的研报指出，“房地产市场供求关系发生重大变化”这一表述可能意味着国内房地产市场的短期压力点或更多聚焦在需求端。

　　招商证券在7月24日发布的研报中判断，需求端限购或仍是重点城市的政策底线，但为适应新形势，在认房认贷、首付比例、普宅认定标准等领域或有进一步政策优化空间。

　　中金公司研究部认为，这种变化主要是指，经历了过去20余年的高速建设，我国房地产市场已经整体上度过了供不应求、长期过热的阶段，城镇居民住房质、量已经得到了明显提升；在这一新形势下，一部分新房需求已经达峰或进入下行周期、同时存量及增量住房供给较为充分的城市，有必要在“因城施策”框架下优化房地产政策，以支持合理的“刚性和改善性”购房需求释放。

　　7月14日，在国新办举行的上半年金融统计数据情况新闻发布会上，中国人民银行货币政策司司长邹澜称，房地产市场供求关系已经发生深刻变化，过去在市场长期过热阶段陆续出台的政策存在边际优化空间。

　　在7月17日举行的国新办新闻发布会上，国家统计局新闻发言人、国民经济综合统计司司长付凌晖称，从中长期来看，房地产市场正从过去的高速发展转向平稳发展，“这是由市场发展阶段变化、市场供求关系调整决定的”。

　　信达证券认为，当前大部分城市调控政策为此前周期高点出台，这些政策已完成历史使命，在当前地产周期位置应该择机退出或优化。而政策调整方面更多城市有望在限购限贷、首付比例、按揭利率的优化调整上，拥有更大的自主权。

　　2023年第二季度基金重仓股中，地产股持仓市值继续下滑、地产股持仓占比进一步降低，基金进一步低配地产行业。

　　统计数据显示，2023年第二季度股中，地产板块持仓市值及占比分别为455.25亿元、1.48%，在30个板块中排名第18。

　　从持仓占比变化来看，2023年第二季度股中，地产板块持仓占比为1.48%，环比降低 0.16%，在30个板块中排名第 22。

　　截至7月25日，从估值看来，房地产（申万）行业指数PE-TTM位于上市以来2.38%的分位点，PB-MRQ位于上市以来2.75%分位点。

　　考虑到全国房地产市场下跌超过两年，认为，整个房地产市场需要时间来消化此前的跌幅才能实现扭转。

　　在本轮下行周期中，部分城市和区域市场供需结构出现明显反转，这些少数城市和区域价格有望在下半年率先企稳上涨，进而带动市场在明后年迎来整体性的修复。

　　当前市场对于房地产悲观情绪较重，对房地产周期特征存疑，价格已充分反映市场悲观预期共识，较难有大幅下跌空间，随着政策宽松刺激+城市供需结构改善，部分具备α的城市或板块有望在下半年率先上涨（核心在于悲观预期共识的松动）。

　　从中报来看，目前近6成房企净利预亏，最新政治局会议调整优化房地产政策，地产行业能迎来拐点吗？看看机构看法：

　　东吴证券：当前地产板块处于三重底部——估值底部、市场信心底部、机构配置底部，同时行业基本面仍处于持续探底过程。此次政治局的相关表述将有效提振行业信心，信心的修复将带动行业经历一轮显著的估值修复，行业首先有望迎来一轮普涨行情，而后的分化行情中在本轮调整中城市布局更优、投资更为积极、销售逆势增长的公司将获得进一步的上涨空间，推荐：保利发展、招商蛇口、越秀地产、华发股份、滨江集团，建议关注中国海外发展、保利置业集团。

　　东兴：基于行业格局进一步分化，“高负债、高杠杆、高周转”的粗放式发展模式难以为继的行业趋势，推荐两条投资主线：

　　主线一：重点布局高能级城市，具有信用优势的优质央企、国企。优质央国企有望抓住行业出清与竞争格局改善的机会在需求回暖之时抢占先机，高能级城市布局较多的、等龙头央国企将有望受益。

　　主线二：具有优质的经营体系，开发主业稳健，同时在地产运营和服务领域有所建树的优质房企。推荐在运营效率、产品质量和战略布局等方面都是行业翘楚，同时具备较为领先的不动产综合运营能力的龙头房企。开发业务稳健，同时在不动产运营和服务领域具有一定先发优势和布局优势的龙湖集团、万科A等龙头房企，有望在行业发展转型过程中抢占先机。

　　：继续关注在当前城市和板块布局能级更高，货值弹性更大，规模成长确定性更强的优质国央房企，如、、、区域地产以及优质民企。

　　开源：本次政治局会议对地产表述更加温和积极，下半年核心一二线城市的房地产政策有望进一步优化。持续看好投资强度高、布局区域优、机制市场化的强信用房企。受益标的：（1）保利发展、、、、建发股份、等优质央国企；（2）、金地集团、新城控股、美的置业等财务稳健的民企和混合所有制企业。

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