配套冷风机昨天房掌柜的一个好朋友突然来微信询问我，说2021年买房不能按揭了。让房掌柜瞬间懵逼，买房子不能贷款只能全款，这还得了。

　　2021年买房不能贷款了这个消息突然在抖音传播肯定不是空穴来风，为了验证事情的真伪，于是房掌柜也去询问了一番银行这边的专业人士和看了一番资料。

　　得出的结论是：央行、银监会的确放大招了，但完全不是抖音上面说的不能通过按揭购房！

　　这个大招其实在2020年底就放出来了，央行、银保监突然出手，划定银行贷款集中度“红线日起实施。

　　这份《通知》明确了房地产贷款集中度管理制度的机构覆盖范围、管理要求及调整机制。综合考虑银行业金融机构的资产规模、机构类型等因素，分档设置房地产贷款余额占比和个人住房贷款余额占比两个上限，对超过上限的机构设置过渡期，并建立区域差别化调节机制。

　　这个政策的出台宛如一道惊雷，让很多人都措手不及。在这个政策前不久，监管部门还出台“三道红线”房企融资新规，在政策的组合拳下，这一次，不仅关系到开发商，还关系到银行，更关系到买房人！

　　为什么本轮的新政会刮起如此巨大的风暴，我们还得先来回顾一下早先出台的“三道红线”政策。

　　在年前的一篇稿子里，房掌柜简单的给大家讲了一下所谓“三道红线”政策的影响，戳链接《2021年在德阳怎么买房，帮你分析好了！》，该政策主要是针对房企负债问题的新政，通过资产负债率这些指标，从而限制房企的融资，强行给房企降杠杠，降低房企暴雷后带来的风险，避免类似负债过高导致资金链断裂出现烂尾楼等系列问题。

　　而2020年末出台的银行金融机构房地产贷款集中管理制度则是从资金总的供给端出发，目的同样的是降低资金流向房地产的总数量，新的政策是在原来的“三道红线”政策上再上一把枷锁。

　　其次，本轮新政还给银行放贷设了“两道红线”。第一道是“房地产贷款余额占比”，即银行业金融机构房地产贷款余额占该机构人民币各项贷款余额的比例；第二道红线是“个人住房贷款余额占比”，也就是个人住房贷款余额占金融机构人民币各项贷款余额的比例。

　　这么再来一看，也就很明显了，2021年的购房贷款获批将会比以往更加艰难。但并不是像抖音里面一些UP主说的那样，不能按揭买房。

　　近年来，在党中央、国务院统一部署下，房地产长效机制实施取得明显成效。根据党中央、国务院关于进一步落实房地产长效机制、实施好房地产金融审慎管理制度的要求，人民银行、银保监会借鉴国际经验并结合我国国情，研究制定了房地产贷款集中度管理制度，以提高金融体系韧性和稳健性，促进房地产市场平稳健康发展。同时，推动金融供给侧结构性改革，强化银行业金融机构内在约束，优化信贷结构，支持制造业、科技等经济社会发展重点领域和小微、三农等薄弱环节融资，推动金融、房地产同实体经济均衡发展。

　　房地产贷款集中度管理制度是指，在我国境内设立的中资法人银行业金融机构，其房地产贷款余额占比及个人住房贷款余额占比应满足人民银行、银保监会确定的管理要求，即不得高于人民银行、银保监会确定的相应上限。

　　人民银行、银保监会根据银行业金融机构的资产规模、机构类型等因素，分档设定了房地产贷款集中度管理要求。管理要求的设定综合考虑了银行类型、存量房地产贷款业务现状及未来空间。同时，为体现区域差异，确定地方法人银行业金融机构的房地产贷款集中度管理要求时，可以有适度的弹性。管理制度还设置了过渡期，以保证政策的平稳实施，促进房地产市场和金融市场平稳健康发展。管理要求以法人（不含境外分行）为单位设定并执行，对全国性银行在各地的分支机构不单独设定要求。

　　当前超出管理要求的银行业金融机构，应结合自身实际，制定过渡期业务调整方案；符合管理要求的银行业金融机构，应稳健开展房地产贷款相关业务，人民银行、银保监会将密切监测相关银行业金融机构房地产贷款业务开展情况，对异常增长的，将督促采取措施及时予以校正。

　　为支持大力发展住房租赁市场，住房租赁有关贷款暂不纳入房地产贷款占比计算。目前，人民银行正会同相关部门研究制定住房租赁金融业务有关意见，并建立相应统计制度，届时对于符合定义的住房租赁有关贷款，将不纳入集中度管理统计范围。

　　为配合资管新规的实施，资管新规过渡期内（至2021年底）回表的房地产贷款不纳入统计范围。

　　2019年以来，人民银行、银保监会已就房地产贷款集中度管理制度开展了广泛调研，与金融机构进行了充分的沟通，相关指标设定充分考虑了银行业金融机构实际情况，并采取了分类分档、差别化过渡期、区域调节机制等多种机制安排。目前，大部分银行业金融机构符合管理要求，人民银行、银保监会将要求其稳健开展房地产贷款相关业务，保持房地产贷款占比及个人住房贷款占比基本稳定。对于超出管理要求的银行业金融机构，将要求其合理选择业务调整方式、按年度合理分布业务调整规模，确保调整节奏相对平稳、调整工作稳妥有序推进。个别调降压力较大的银行，通过延长过渡期等方式差异化处理，确保政策平稳实施。

　　总体而言，建立房地产贷款集中度管理制度，有利于市场主体形成稳定的政策预期，有利于房地产市场平稳健康可持续发展。

　　当前的房产市场，全款买房的人少之又少，绝大多数人买房都依托房贷解决资金不足问题。

　　1、申请房贷资质审查标准提高了。有信用污点、非优质单位贷款者可能不过审，而且在对收入证明、银行流水相关要求更高。

　　2、贷款成本上升了。资金池的总额被控制了，但是需要贷款购房的人需求是没有多少变化的，放在个人身上的感受就是利率上涨、放款周期拉长了。

　　不过根据公开的信息来看，大部分商业银行尚未触及上限，当前我们无需过度担心买房申请贷款受到影响，存量住房贷款也不会因为该政策而被银行提前收回，短期内对房贷利率不会造成影响。

　　两个政策的出台给开发商和购房者都套上了“紧箍咒”，购房者可贷资金进一步减少，钱袋子不像以往那样充盈，旺盛的房屋购买欲或许可能会被降火。

　　房掌柜的依旧保持那个亘古不变的观点：刚需购房者该上车就上车，投机炒房者自行定夺。

　　我们首先要明白，绝大部分的调控政策都不是针对刚需购房者的，针对的是钻空子投机炒房者的。因此刚需购房者更多的要关注房屋本身，比如孩子的教育问题，再比如即将要结婚的，是选择期房还是准现房的问题，或者是手里的资金支持自己买多大户型的问题。

　　但是通过此次政策调控，未来我们在楼市会发现一个非常明显的现象就是二手房出手会愈发困难。

　　从今年的贷款形式上来看，不少城市对二手房的贷款上都做出了各种限制，而且房贷政策一旦收紧，最先影响的估计也是二手房。

　　买房的钱进得去出不来，那些在地段、交通、配套以及学区方面没有明显优势的二手房或许将更难被接盘。

　　而且不管是在德阳还是在其他城市，二手房面临有价无市的现状越来越明显了。就拿德阳举例，部分片区的二手房房价甚至超过了当前片区新房的房价，而在社区配套上也没有特别大的明显优势，这就使得更多的购房者愿意去买新房。