韩式新娘发型教程之前，我们分析过11月的全国居民新增贷款数据（点击：触目惊心的信号，楼市回不去了），发现在各媒体报道楼市火爆成交的背景下，11月的居民新增贷款数据并没有任何起色。

　　如上图，11月新增贷款数据，在过去10年中，仅比2022年略高，但大家知道2022年11月正在疫情期间，属于特殊情况。

　　说到这里，需要先跟新读者普及下居民新增贷款的数据意义。我过去曾在多篇文章中引用过下图。

　　换言之，居民债务周期就是楼市周期，居民新增贷款是直接转换为楼市购买力的，因此新增贷款大涨会推动房价上涨，新增贷款下跌也会使得房价失去债务支撑而下跌。我们据此数据也在2023年初开始减持房产高位套现（点击：当人们开始坚信货币贬值，镰刀就变换了它的方式）。

　　回到11月的居民贷款数据，尽管我在半个月前判断，可能媒体报道的楼市回暖主要集中在一二线城市，所以全国数据不好不代表一二线城市不好。但最近已经有5个一二线月居民贷款数据，然后数据出乎意料，完全背离了我的预判。也就是我发现除了上海以外，居民贷款增速在11月全部转而下跌。

　　可以看到，从今年年初开始，北京的居民新增贷款一路下滑至今年9月，说明居民都在卖房还债降杠杆。这个和北京楼市今年的颓势也是互相印证的。然后10月的数据出现了反弹，从2.63%反弹到3.1%，而10月的反弹应该就是9月底的“止跌回稳”口号带来的楼市回暖。但到了11月，居民贷款增速再次拐点向下，下滑到2.74%，这个说明了什么问题？

　　整个链条上，所有人都在加杠杆和扩张债务，而大家知道，在现代货币体系中，债务和货币同生同灭，债务扩张的同时伴随的就是货币的扩张。于是货币大量扩张并直接变成了楼市的购买力，推动房价上涨。

　　这正是2009年和2016年两次楼市大涨的情况，从下图可以看到，2009和2016的居民债务都是爆发式的增长。

　　在这种情况下，A新增了200万债务，但B又消灭了200万债务。A因为加杠杆创造的200万货币，又被B降杠杆而使得200万货币被消灭。那么从居民总体的债务增速上，贡献就是零。

　　那么，无论是从全国居民债务增速看，还是从北京的居民债务增速看。目前的楼市成交，都是属于情况二，而非情况一。那么情况二的这种债务转嫁型的成交，是无法推动房价上涨的。因为楼市属于存量资金博弈，并没有因债务扩张而带来新增货币来推动房价上行。

　　至于说为什么卖房的人拿到钱没有继续加杠杆买更贵的房子，我想答案全在我之前写的这篇文章里（点击：居民收入下滑的事实，隐藏在沪深300三季报当中）。

　　因为很多人之前基于良好的收入预期加杠杆投资了房子，但现在收入下滑，债务扛不住了。必须卖房自救。所以卖房后第一件事就是缩表归还债务，而不是继续买房。

　　从全国和北京的居民债务数据中，我们发现了当下楼市的特征，依然是存量博弈。并且一个更加不好的消息是，目前这样的债务转嫁游戏也不一定能进行下去了。

　　因为我们发现北京深圳等一线城市的成交已经开始明显下滑了。如果购买力开始衰退，那么急于卖房还债的房东，将继续以降价换取买家成交，于是推动楼市继续下行。

　　所以，最根本的解决方案，还是居民收入要稳住，不能继续下滑。只要收入稳住，那么居民能够还得起债务月供，那么抛盘的力量也会减弱，使得楼市供需早日达成平衡。

　　对于居民收入，大家可以持续跟踪沪深300的每季度营收增速（知识星球的同学可以直接看我跟踪并发表在星球的结果），只要企业营收不再继续下滑，那么居民收入的回稳就有希望。

　　坦率地说，当计算完北京等城市的居民债务增速后，数据是有一点出乎我意料的，我没有想到11月的居民债务增速会再次转为下行。

　　既然如此，那么楼市的存量博弈格局未变，未来大家需保持谨慎。各大城市的居民债务增速数据的最新版我已于本周五发布在知识星球精华区，星球的同学可以去查看自己城市的数据。

　　最后要说明一点的是，很多自媒体在鼓吹明年大放水，但依据12月中旬最新的会议报告，有提到“货币增长要和经济增长及价格预期目标相匹配”，这句话对于货币的意义就相当于“房住不炒”相对于房地产的意义一样。

　　只要这句话存在，大家就不要对大放水抱有什么期望。建议还是要保持谨慎，并灵活应对。

　　未来我们也将持续跟踪楼市数据以对房价触底时点做出预判，对任何新的楼市政策的发布也将和这次的止跌回稳一样，在知识星球持续的跟踪效果，避免大家在楼市下跌过程中接飞刀，并帮大家找到那个买房的最佳时间点。