村上真依◎“房地产行业仍然是十万亿级的大市场，只不过核心城市的聚集效应将更明显。房企要抓住政策窗口期加速销售回款、优化投资积极换仓，并且盘活存量，挖掘保租房的市场有机会，将存量非住宅改为保租房，争取纳保。在此过程中要不断探索新的发展模式。”

　　◎《白皮书》预测，核心城市或将迎来“金九银十”行情，若一线城市限购等政策不松动，预计待积压的购房需求释放后，销售市场或重新进入平静期。从全国市场来看，当前优化政策落地对全国市场的带动效果尚未明显显现。

　　近两三年间，房地产行业经历了前所未有的深度调整，房地产市场供需关系也呈现出前所未有的新格局。新形势下，这个10万亿级的巨量市场如何重回正轨？房地产企业风险是否已经出清？行业短期企稳之后又将走向何方？

　　9月25日，在深圳举行的2023第十三届中国价值地产年会上，每日经济新闻联合中国指数研究院重磅发布《2023房地产行业发展趋势白皮书》（以下简称《白皮书》），从政策研究、风险化解、市场研判和趋势分析四大维度全面剖析行业，并研判行业未来发展。

　　中指研究院常务副院长、中指控股CEO黄瑜现场解读《白皮书》时表示，“房地产行业仍然是十万亿级的大市场，只不过核心城市的聚集效应将更明显。房企要抓住政策窗口期加速销售回款、优化投资积极换仓，并且盘活存量，挖掘保租房的市场有机会，将存量非住宅改为保租房，争取纳保。在此过程中要不断探索新的发展模式。”

　　房地产市场的复苏之路充满曲折，随着疫情影响消退，2023年房地产市场在积压需求集中释放后，呈现出先扬后抑、逐步探底的降温态势。行业持续低迷以及风险的积聚无疑对整个宏观经济、金融系统的稳定均带来了不利影响，稳定房地产市场对于稳定宏观经济大盘至关重要。

　　7月24日，中央政治局会议为房地产行业定调，明确提出“要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。”

　　多部委7月底以来从优化需求端购房政策、支持房企融资、增加保障性住房建设、推进城中村改造等方面频繁表态和落地具体举措，释放积极信号，也为各地优化楼市政策打开了空间。

　　《白皮书》指出，8月底出台的房地产政策主要有三个核心：一是全面执行首套住房“认房不认贷”政策；二是明确下调首套、二套首付比例下限至20%和30%，下调二套房贷利率下限至5年期以上LPR+20基点；三是降低存量首套房贷利率。其中，首套房“认房不认贷”本质是提高核心城市居民杠杆率，让仍具备加杠杆能力的居民加杠杆，推动信贷需求恢复。

　　中央定调之后，各地政策出台频次有所加快，政策支持力度增强。北上广深等30余省市落实首套房“认房不认贷”，南京、济南、青岛、郑州、沈阳等多地相继取消限购限售政策；同时各地多个城市出台提高公积金贷款额度、降低公积金首付比例、提取公积金用于支付首付款、支持“商转公”贷款、异地公积金购房等政策。

　　北京上海市场情绪快速提升，热度明显高于其他城市，根据中指监测，部分项目在政策出台后第一个周末的销售量赶超8月全月销售量。二手住宅方面，8月重点城市市场活跃度继续回落，多城市“认房不认贷”落地后，重点城市二手房成交套数环比下降7.8%，同比增长6.6%，绝对规模仍处在今年2月以来周度低位。

　　《白皮书》预测，核心城市或将迎“金九银十”行情，若一线城市限购等政策不松动，预计待积压的购房需求释放后，销售市场或重新进入平静期。从全国市场来看，当前优化政策落地对全国市场的带动效果尚未明显显现，三四线城市在市场预期渐稳之下，以价换量或带动需求释放，价格短期或延续下跌态势。

　　叠加经济下行、销售下滑、融资困难，民企债券违约频发。《白皮书》统计，自2020年以来债务违约房企有68家。虽然自去年四季度以来政策有所放松，但融资开闸仍仅限于优质房企及白名单房企，整体行业融资面仍然处于筑底阶段。8月底监管部门密集出台的政策利好，或将改善房企的现金流状况，使得新增房企违约风险稍有降低。

　　但与此同时，房企也通过债务展期、以资抵债和债转股等实现债务重组，积极自救。此外，部分企业通过逆向混改等形式化解风险。《白皮书》指出，对于出险房企而言，通过债务重组获取宝贵时间后，仍需尽快恢复正常经营状态，改善经营现状，回归正轨。

　　在政策支持下，出险房企可以通过引入资方复工复产、加快销售促进回款以及尽快恢复组织机能，有效应对债务危机，逐步恢复经营。

　　如融创中国，去年在天津、重庆、哈尔滨、沈阳、济南等20个城市的近70个项目，已经获批总数超百亿元的纾困基金；2023年4月，佳兆业深圳“天宸”项目在政府的指导下，引入国企深圳市福田安城投资运营有限责任公司进行合作。

　　随着人口、城镇化水平等支撑住房需求释放的动能逐渐减弱，近年来，市场供求关系发生了重大变化，我国新房销售面积也已进入见顶后的回落阶段。

　　黄瑜指出，“首先，我国城镇人均住房面积已从不足20平方米提升至接近40平方米，2020年城镇家庭户套户比已超1套，人均超一间房，居民基本住房需求已得到满足；第二，人口规模红利接近尾声，城镇化放缓；第三，居民杠杆率已较高，2022年我国住户部门杠杆率为61.9%（2008年仅为17.9%），接近发达经济体平均水平，未来进一步加杠杆空间有限。”

　　在此背景下，地区分化进一步显现，优势地区市场仍有拓展空间，改善性住房需求成为市场关键支撑。

　　以成都、西安、郑州、杭州等城市为例，2010-2020年人口增量超200万，2022年这些城市人口集聚能力进一步显现，其中长沙、杭州、合肥人口增量位居全国前三，人口增加对房地产市场形成较强支撑。北上广深四个一线城市过去人口增长较快，2022年受多重因素影响，人口均下降，但一线城市人口规模大，短期人口减少并不改变房地产市场中长期发展潜力，住房需求具备较大空间。

　　《白皮书》预测，未来3-5年内每年新房销售面积仍将维持一定规模，但难以突破2021年商品房销售面积17.9亿平方米、住宅销售面积15.7亿平方米的高点，市场将呈现总量回落、城市分化、需求分化的特征，未来两年商品住宅年均销售规模或在11亿-12亿平方米左右。

　　在相关举措不断落实下，全国房屋竣工表现持续改善。2023年1-7月，房地产开发企业施工面积同比下降6.8%，新开工面积同比下降24.5%，而房地产开发企业房屋竣工面积38405万平方米，同比增长20.5%，其中，住宅竣工面积27954万平方米，同比增长20.8%。

　　在当前市场背景下，交付力成为企业最大的产品力及品牌力。从“保交付”底线到“高质量交付”目标，越来越多的企业开始探索实践。2023上半年，有4家企业交付套数超十万套，12家企业交付套数超五万套。

　　2023年，房企重点围绕产品落地及优化服务两大环节，搭建完善的全周期交付体系。在新的市场形势下，“稳”是关键、“新”是机遇，未来能够平稳过渡到“新发展模式”的房企才能始终站在行业前列中。

　　《白皮书》指出，房企既要脚踏实地，把构建安全经营放到企业发展核心重要位置，一切速度和效益都要让位给安全质量；也要仰望星空，在市场变化中洞察潜力市场机会，结合自身禀赋精细化运营寻求长期发展路径。

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