城市来看分歧梯队，年上半年2022，策结果不及预期等影响下在部门地域疫情频频、政，面积同比下降32.9%一线城市商品室第成交，线月二，室第成交面积环比均增加各线代表城市新建商品，续下降趋向但同比仍延，一线%此中，显收窄降幅明，有所改善市场决心，比降幅超三成三四线城市同。

　　半年下，健康成长的政策将继续出台估计有益于房地产行业平稳，逐渐企稳恢复房地产市场将，改下行态势但全年难，比降幅或超10%商品房发卖面积同。市场情况面临新的，若何应对企业该？

　　质地块放量1. 优，区推地规模占比提拔部门焦点城市主城，块下调起始多宗回炉地价

　　城市室第用地推出和成交相关目标同比变图：2022年上半年全国300城各线化

　　积较客岁首批次下降62%22城首批次全体成交面，批次下降53%出让金较客岁首。海成交面积较客岁首批次增加22城中仅深圳、厦门、上，城均下降其余19，济南、青岛降幅均超六成此中广州、姑苏、郑州、，、长春降幅超九成天津、武汉、沈阳。

　　积较客岁首批次下降58.7%2022年22城首批次推出头具名，中其，门、深圳增加仅合肥、厦，较客岁首批次均下降其余19城推出头具名积。推出规模占比力客岁首批次提拔大都城市首批集中供田主城区，京主城区地块面积占比均超六成武汉、长沙、福州、郑州、南。度较低环境下在地盘市场热，提高焦点区优良地盘占比多城市优化供地布局、，企参拍积极性以期提拔房。

　　撤牌方面流拍和，延续客岁下半年的低温态势2022年上半年土拍情感，资力度偏弱房企拓储投，拍撤牌率仍居高位全国室第用地流。指数据按照中，年上半年2022，量合计1995宗全国流拍和撤牌数，度削弱的影响下在地盘供地力，下降14.3%、21.5%流拍和撤牌地块数量同比别离，达23.4%流拍撤牌率，5.1个百分点较客岁同期提拔，降3.1个百分点较客岁下半年下。

　　用地供求规模均下降上半年各线城市室第，均在四成以上成交规模降幅。中其，积同比降幅超两成一线城市推出头具名，市场全体表示仍较低迷二线、三四线城市地盘，降幅均超四成推出头具名积同比，均在50%以上成交面积降幅。量虽然缩减多城市供地，业拿地积极性但为了提高企，高供地质量处所当局提，室第用地成交楼面均价布局性上涨优良地块添加带动一线和二线城市，市场下行影响较大而三四线城市受，比下跌超两成成交楼面价同。

　　影响受此，市平均套总价延续上涨趋向30个代表城市中超对折城，交套总价均值及中位数涨幅较为凸起深圳、南京、无锡、芜湖等城市成，交套总价均值与中位数均较2021年有所下跌沈阳、福州、姑苏、廊坊、佛山等城市楼盘成。

　　线城市分化将加剧估计二线和三四，三四线城市市场或将率先企稳回暖热点二线及东部焦点城市群内部。城市中二线，本面较好城市基，生齿流入量大经济韧性强、，市场构成无力支持的城市凸起的住房需求对房地产，持续显效下在政策的，继续好转市场或将，、姑苏等城市如杭州、成都。市购房者置业情感未见较着好转而太原、天津、贵阳、南宁等城，跃度不高市场活，整压力仍在短期市场调。

　　企业资金压力大等要素影响受市场成交恢复不及预期、，投资同比下降房地产开辟。年1-5月2022，资额为5.2万亿元全国房地产开辟投，4.0%同比下降。月5，额为1.3万亿元房地产开辟投资，7.8%同比下降，窄2.3个百分点单月降幅较4月收。

　　来看全体，地产供求两头政策虽然持续调整2022年以来地方及处所房，业预期不足但购房者置，频频影响下叠加疫情，延续低温态势房地产市场仍。产企业来说对于房地，期间新，科学决策企业更需，区域与城市鉴别潜力，构性机遇把握结，内功修炼，力与办事力提拔产物，健成长实现稳。前当，政策的持续发力跟着各地调控，现企稳恢复迹象部门城市市场已，跟政策变更企业应紧，场周期变化及时把握市，推进发卖回款调整营销策略。

　　无望继续恢复一线城市市场。海市场呈现苏醒态势6月以来北京、上，成交规模上行商品室第周度，政策发力等要素影响下在房贷利率下行、引才，或将进一步恢复北京、上海市场。市场情感全体不高广州、深圳当前，楼市政策有所松动但6月以来广州，待进一步闪现政策结果有。

　　与二手房价钱累计均微幅上涨(一)价钱程度：上半年新房，企稳横盘态房价呈现势

　　年上半年2022，等超预期要素影响受多地疫情频频，历了史无前例的挑战全国房地产市场经，规模大幅下降商品房发卖，计同比初次负增加房地产开辟投资累。时同，部情况仍严峻复杂我国经济运转的外，压力加大经济下行，稳经济”十分主要“稳地产”对“。以来本年，繁释放积极信号地方和各部委频，实因城施策各地全面落，政策近500次上半年处所优化，同期新高创汗青，进入宽松周期行业政策情况。以及政策结果的持续闪现跟着疫情影响的逐步削弱，发卖面积环比转增5月以来重点城市，部回升市场底。

　　市套总价均值和中位数较2021年变化图：2022年1-5月30个代表城图

　　是三，续优化限购政策热点城市无望继，或个税成为样板答应补缴社保，政策均具有优化空间企业、法拍房等限购；

　　方面价钱，份额无望提拔劣势地域市场，浙江、安徽等地如江苏、广东、，价构成布局性带动对下半年全国房，价或处于横盘形态全年商品房发卖均。

　　处理本身问题出险企业切实，风险化解。方面一，入国企进行混改可从公司层面引，业增信为企，资通顺推进融，复一般运营助力企业恢。方面另一，险化解的主要手段之一收并购是目前房企风，现行收并购的次要形式此中项目层面收并购是，金、实现资产欠债表瘦身等其劣势是能够快速回笼资，于各种缘由但当前由，交效率不高收并购成，中应愈加自动作为出险企业在此过程。外此，运营成长颠末多年，专业化优良团队企业遍及具有，整过程中外行业调，焦点团队更应保留，新的营业成长模式摸索成长代建等。

　　地收效以及疫情影响的逐渐削弱伴跟着稳经济一揽子政策的落，无望进一步加速国内出产恢复，仍较严酷的城市外除个体疫情防控，求无望逐步改善受压制的消费需，带动基建项目开工扶植加快同时处所专项债加速刊行，度无望进一步提拔基建投资的支持力。发力不变宏观经济大盘点币政策继续从总量上，继续非对称降息下半年疑惑除，有必然下降空间房贷利率短期仍。

　　短期刚需观望情感浓(三)需求布局：，求韧性强改善性需，以下室第占比回大都城市90平落

　　售面积及同比增速（乐观、中性和灰心景象图：2011年以来全国商品房半年度销）

　　队来看分梯，宅价钱持续横盘一线城市新建住，涨0.21%上半年累计上，年同期较低程度累计涨幅处近五；价钱有所恢复二线城市新房，0.33%累计上涨；新房价钱持续低迷三四线代表城市，格环比均下跌上半年各月价。群来看分城市，累计上涨0.24%长三角上半年价钱，稳步恢复新房市场，价累计涨幅均超1%嘉兴、宁波等城市房；021年同期收窄幅度最大珠三角价钱累计涨幅较2，位盘整房价低，宅价钱累计跌幅居百城前列肇庆、中山等城市新建住；房市场分化京津冀新，动力不足价钱恢复；市场仍显低迷山东半岛新房，化由涨转贬价钱累计变。

　　以来本年，加市场调整态势延续企业资金压力不减叠，积极性不足房企新开工。年1-5月2022，积为5.2亿平方米全国衡宇新开工面，30.6%同比下降。为83.2亿平方米全国衡宇施工面积，1.0%同比下降。2.3亿平方米衡宇完工面积为，15.3%同比下降。

　　期库存出清周期（按近6个月月均发卖面积计较图：2020年以来各线代表城市商品室第短）

　　方面投资，修复带动投资好转下半年完工或逐步，临调整压力但全年仍面。年下半年2022，的进一步好转跟着买卖市场，极性无望提拔企业投资积，“保交付”要求下出格是处所当局，设或逐步修复在施工程建，资构成必然支持完工或将对投。外另，让金大幅度下滑本年以来地盘出，费或难有较着改变下半年地盘购买。景象下乐观，投资小幅增加下半年开辟，投资额微增带动全年。景象下灰心，修复不及预期若买卖市场，未获得更好改善企业资金面压力，仍面对调整压力企业投资端或。

　　半年上，首批次集中供地出让22城已全数完成，、合肥、成都等18城发布二批次北京、广州、上海、杭州、姑苏，宁波、杭州、合肥、姑苏9城已完成竞拍此中北京、福州、厦门、青岛、武汉、。

　　供应端较着走弱上半年重点城市，同比降幅超四成新批上市道积，盘志愿提拔6月房企推。年上半年2022，管控和市场发卖低迷等要素影响受购房者观望情感稠密、疫情，积极性不足房企推盘，较着放缓供应节拍。步统计据初，年上半年2022，批上市道积1675万平方米重点50城商品室第月均新，降44%同比下，同期均值比拟下降39%与2019-2021年，期亦下降39%较2019年同。月6，奏有所加速企业推盘节，均供应规模同比下降近四成50个代表城市商品室第月，约10个百分点降幅较5月收窄，长42%环比增，端有所修复市场供应。

　　数据来看从周度，以来5月，成交面积全体呈回升态势重点50城商品室第周度，20-26日)第26周(6月，交面积796.2万平米重点50城商品室第总成，14.1%同比下降。模的环比提拔市场成交规，方面一，结果初显因政策，有所修复市场情感；方面另一，目集中网签部门城市项，部门安设房项目集中网签等要素影响必然程度亦带动买卖数据回升（受，市近期周度成交规模显著增加广州、青岛、姑苏、温州等城，置房数据若剔除安，交面积同比下降27%）重点50城第26周成。

　　二季度本年，发等超预期要素影响受国内多地疫情暴，遭到的冲击较大实体经济短期，力添加就业压，济下行压力加剧我国经。期看短，情况仍具有较大不确定性国内经济运转的表里部，生压力仍在稳就业保民。

　　给端供，是一，整预售资金监管政策估计将继续优化调，弥补资金流动性更好地为企业，金利用效率提高预售资。是二，税费收入降低企业，是企业端政策发力标的目的减轻企业资金压力或。

　　队来看分梯，查询拜访数据按照中指，2年6月202，志愿均有所提拔各线城市置业，志愿强烈一线置业，续改善二线持。

　　年1-5月2022，积为5.1亿平方米全国商品房发卖面，23.6%同比下降，为4.8万亿元商品房发卖额，31.5%同比下降。月5，较4月别离收窄7.2和8.9个百分点全国商品房发卖面积、发卖额同比降幅，有所修复市场边际。

　　年上半年2022，行压力加大宏观经济下，济”主要性有所提拔“稳地产”对“稳经，府因城施策不变房地产市场地方多次亮相支撑处所政。策力度仍连结相对胁制但目前部门城市调控政，续下行的环境下在市场发卖继，望进一步加强政策力度有。来看短期，复不变运转前房地产市场恢，或将维持在较快节拍各地因城施策频次，策均仍有空间供需两头政。

　　金同比下降超25%1-5月房企到位资，续扩大降幅继。外资外除操纵，源同比均下降各项资金来，压力不减企业资金。年1-5月2022，资金为6.0万亿元房地产开辟企业到位，25.8%同比下降。中其，0.8万亿元国内贷款为，26.0%同比下降；为1.9万亿元定金及预收款，39.7%同比下降；为1.0万亿元小我按揭贷款，27.0%同比下降。

　　半年上，室第成交面积降幅超四成重点100城新建商品，业决心不足购房者置，年同期最低程度成交规模为近几，调整态势市场延续。指数据按照中，年上半年2022，均成交面积约3099万平方米重点100城新建商品室第月，置房项目集中网签等要素影响同比下降42%（受部门安，商品室第成交规模环比力着增加6月广州、青岛和姑苏等城市，置房数据若剔除安，积同比下降44%）重点100城成交面，同期均值比拟下降31%与2019-2021年，同期下降28%较2019年，全体偏低市场情感。

　　在防控风险前提下运营稳健的民企，作为积极，机缘把握。场空间仍较大房地产行业市，业仍需积极作为稳健性民营企，市场重启机缘抓住新一轮，健成长实现稳。

　　是五，仍以微调为主估计一线城市，优化力度无望继续加大二线及三四线城市政策。

　　工方面新开，来看短期，及房企融资端获得改善之前在市场发卖未呈现较着苏醒，较大下行压力开工或仍面对，场的逐步企稳恢复但跟着房地产市，性或将有所修复企业新开工积极，开工节拍无望加速出格是热点城市新。外另，新开工修复的次要拖累项之一地盘规模的缩量或成为下半年。来看全年，难改下降趋向新开工面积，景象下灰心，比降幅或超20%全年新开工面积同。

　　室第方面百城新建，室第价钱累计上涨0.15%2022年上半年百城新建，部企稳迹象房价现底。数系统百城价钱指数按照中国房地产指，室第价钱累计上涨0.15%2022年上半年百城新建，来同期最低程度为2016年以，收窄1.55个百分点涨幅较2021年同期。以来4月，楼市政策助力下在持续性的稳，价钱稳中微升百城新建室第，16205元/平方米6月百城新建室第均价，0.04%环比上涨，部企稳迹象房价呈现底。

　　6月5-，情影响逐步弱化政策优化叠加疫，产市场略有恢复热点城市房地，积同比降幅持续收窄重点100城成交面，比转增5月环，继续增加6月环比，步统计据初，幅在五成摆布6月环比增，7%（若剔除安设房同比降幅收窄至2，增加近四成6月环比，约34%）同比下降。

　　年上半年2022，、企业资金压力大等要素影响受房地产买卖市场活跃度不足，力度放缓当局供地，地供求规模均缩量较着全国300城室第用，下降44.3%和55.6%推出头具名积和成交面积同比别离，09年以来同期最低程度此中成交面积处于20。

　　或导致新房阶段性供应不足2. 焦点城市地盘缩量，重启过程中下半年市场，临上涨压房价面力

　　来看全体，业拿地志愿为提高企，市场活跃度带动地盘，以来本年，出焦点区优良地块处所当局一方面拿，建降企业成本同时削减竞配，块已本色性降地价并有多宗回炉地。后区位及成本劣势较着这些优良项目将来入市，项目发生间接冲击或将对晚期拿地的。

　　价上看推出地，推出楼面价较2021年首批次提拔2022年首批次22城中有18城，体地块来说但对于具，下调起始价多个地块，回炉地块出格是。城、后溪回炉地块如厦门集美区中亚，度近5000元/㎡下调起始楼面价幅；面价由6404元/㎡降至5700元/㎡宁波江北区CC09-06回炉地块起始楼；块降低起拍价杭州一宗地，保障性租赁住房面积同时打消无偿移交。

　　面价连结平稳室第用地楼，继续下探溢价率。年上半年2022，面均价为6133元/平方米全国300城室第用地成交楼，1.4%同比上涨，为4.3%平均溢价率，在低位连结。

　　2年以来202，入预期走弱以及市场预期不稳等要素宏观经济下行压力较着加大、居民收，的影响愈加较着对刚需置业群体，望情感更重购房者观，的热点一二线城市出格是房价较高，客户买房志愿下降较着低总价段产物的刚需，动力不足需求释放，性群体入市积极性相对较好而较高总价段产物的改善，现出必然韧性改善型产物体。

　　是二，和房贷利率、降低买卖税费等政策或持续优化“认贷认房”尺度、降低首付比例，的置业成本降低购房者；

　　之外除此，企、处所平台为主拿地企业仍以国央，平台托底较着部门城市处所，度全体偏隆重民企拿地态。统计据，方平台拿地宗数占比达75%2022年首批次国央企及地，为25%民企仅。地规模占比持续在高位国央企和处所平台拿，将发生新的变化将来企业款式亦。

　　是四，愈加精细化各地政策或，、因区施策因城施策，策推进刚性和改善性住房需求释放出台愈加精细化、针对性强的政；

　　来看具体，求端需，是一，仍是各地因城施策优化调控政策的主要标的目的估计住房政策与生齿、人才、租赁政策连系，围无望继续扩大跟进城市的范；

　　存不变在相对高位重点城市短期库，有所耽误出清周期。5月末截至，积处于2017年以来的相对高位50个代表城市商品室第可售面，均发卖面积计较按近12个月月，期为15.3个月短期库存出清周，耽误3.3个月较2021岁暮；均发卖面积计较若按近6个月月，期为18.9个月短期库存出清周，耽误5.0个月较2021岁暮。

　　宅方面二手住，成交规模较着下行1-5月重点城市，场情感有所修复5月中下旬起市。年1-5月2022，成交面积为3015万平方米15个代表城市二手室第累计，49.6%同比下降，同期均值下降30.3%较2019-2021。场预期偏弱等要素影响二季度受疫情频频和市，续低温态势市场成交延，下旬以来5月中，场情感有所修复部门热点城市市。

　　）/（流拍宗数+撤牌宗数+成交宗数）注：流拍撤牌率=（流拍宗数+撤牌宗数。

　　城市中三四线，等城市市场活跃度有所好转佛山、东莞、昆山、湖州，业志愿提拔购房者置，有所修复市场决心。三四线城市来说但对于大大都，于深度调整阶段当前市场仍处，的空间和力度均较弱短期继续优化政策，动力不足市场修复，规模继续探底估计短期市场，仍需时间市场恢复。

　　阐扬担任感化国央企继续。运转不畅的当下在房地产行业，阐扬担任感化国央企仍需，市场平稳成长推进房地产。方面投资，地域和劣势板块建议聚焦劣势，具科学决策使用数据工，目拿地不盲，把握风险从投资端。

　　室第方面百城二手，数系统百城价钱指数按照中国房地产指，室第价钱累计上涨0.17%2022年上半年百城二手，收窄2.39个百分点较2021年上半年，半年亦有所收窄较2021年下。情频频冲击受多地疫，有所走弱市场决心，格环比再次下跌5月、6月价，幅无限但跌，呈横盘态势房价全体。

　　2年以来202，况出台相关调控办法各地积极连系本身情，半年上，购房补助、提高公积金贷款额度等方面放松了房地产调控政策全国已有超180个省市从降首付比例、加大引才力度、发放，策不竭发力需求端政，次近500次政策出台频。市需求较为兴旺热点一二线城，优化较为隆重因而政策调控；房地产市场调整压力较大通俗二线及三四线城市，频次较高政策调控，施优化的敏感性弱但市场对换控措，果不较着政策效。

　　次中二批，、姑苏、合肥等9城已完成竞拍上半年北京、厦门、福州、青岛，继续下降6.0%成交面积较首批次，城市成交面积较首批次降幅超10%此中杭州、北京、宁波等热点一二线。制将来新房市场供应量焦点城市地盘缩量将限，房市场阶段性供应不足或导致这部门城市新，重启后市场，临房价上涨压力焦点城市或面。

　　市室第发卖面积同比下降超四成(二)成交规模：上半年重点城，环比转增5月起，底部回市场升

　　规模同比回落估计全年市场，景象下灰心，比降幅或超13%商品房发卖面积同。来看短期，望进入企稳恢复通道三季度全国市场有，奏、疫情防控结果、政策优化力度等方面但恢复节拍仍依赖于宏观经济的修复节。景象下乐观，售面积同比小幅增加估计下半年商品房销，同比降幅在7%摆布带动全年发卖面积；景象下中性，积与客岁同期根基持平下半年商品房发卖面，幅或超10%全年同比降；景象下灰心，售面积同比仍小幅下降下半年全国商品房销，同比降幅或超13%全年商品房发卖面积。

　　队来看分梯，2年5月底截至202，均发卖面积计较按近6个月月，个月一线，临必然压力短期库存面；线个月三四，化压力较大市场库存去。

　　下半年市场企稳恢复(三)市场趋向：，积降幅或超10%全年商品房发卖面，资或微全年降服佩服

　　年1-6月2022，售额均值为356.4亿元TOP100房企累计销，48.6%同比下降，.1个百分点较上月收窄2；千亿房企9家此中发卖额超，削减10家较客岁同期；企85家超百亿房，削减47家较客岁同期。标方面业绩目，年上半年2022，成率均值为32.0%15家代表房企方针完，期的50.5%较着低于客岁同。方面拿地，年1-6月2022，总额6594.7亿元TOP100企业拿地，下降60.0%拿地规模同比，4.7个百分点降幅比上月收窄。

　　0-120平方米产物市场支流需求仍聚焦9，宅成交套数占比遍及在四成以上代表城市90-120平方米住。占比变化来看从成交套数，以下产物占比下降大都城市90平，占比有所提拔改善性产物。1年比拟与202，表城市中30个代，面积段产物成交占比下降19个城市90平米以下，现全体偏弱刚需户型表。平方米成交套数占比有所提拔19个城市120-144；200平方米以上大户型成交套数占比小幅提拔21个城市144-200平方米和21个城市，表示相对较好改善类产物。