次贷危机前后2007年，呈现了大幅下降美国房地产价钱，跌和2年横盘整固履历3年猛烈下，2年触底回升直至201，距次贷危机泡沫前峰值降幅达27.2%美国标普/凯斯席勒全国房价指数最低点，起头持续上涨模式2012年从头，渐走出低谷美国楼市逐，国房价指数已超越次贷危机前的峰值2016年9月标普/凯斯席勒全，续上涨至今并连结持，欣茂发市场欣，荣气象一片繁。

　　城镇化成长临界点之后美国1920年达到，郊区化历程起头城市，于经济萧条和和平增加迟缓20世纪30-40年代由，战后但二，快了城市郊区化历程美国从头起头并加。0年来10，年代进入成熟期后即便20世纪70，历程放缓而丧失其支柱财产地位美国房地财产并没有由于城镇化，续稳步提拔趋向总体不断连结持，中不断名列前茅在GDP占比，的7.35%从1947年，2年10.33%稳步上升至198，在10%以上自此不断连结，.03%阶段性高点后2009年达到12，影响占比有所下降因为次贷危机的，升至12.11%但2016年回，12.23%的百年峰值并持续上升至2019年。统计数据显示美国商务部，达229961亿美元2021年美国GDP，9355亿美元此中房地财产2，.77%占比12，跑形态连结领，庸置疑前景毋。是说也就，百年成长史回首美国，危机甚至2007年次贷危机虽然历经多次经济阑珊、金融，财产地位100年不摆荡但对峙了房地财产支柱，经济的庞大拉动感化充实阐扬了对国民，DP占比名列前茅时至今日仍然G，茂发欣欣，不减魅力。

　　成长纪律来看从世界城市，国度、一个民族来说高速城镇化对一个，有一次机遇汗青上只，价格获得最大的成功抓住机遇并以最小的，家的成功那就是国，的成功民族，的成功人类。程度上说从某种，无前例规模史，为丰硕条理极，城镇化不只决定中国的将来复杂程度史无前例的中国，界的成长历程也影响着世。

　　所述综上，00年的成长过程表白美国房地财产过去1，67年房地产大牛市的惊人奇观表白特别是1940-2007年长达，善、产物质量和栖身办事不竭提拔下在经济持续增加、根本设备持续改，荣是现实可能和线亿多生齿房地财产的持久可持续繁，美国的4倍多生齿总量是，也将达到美国的4倍多对房地产的刚性总需求。国二战后城市郊区化阶段中国城镇化目前雷同于美，别过去大规模的增量扶植中国房地财产正逐渐告，量的布局调整并重改变向存量的提质革新和增，是说也就，“好欠好”改变从“有没有”向，进入下半场两者都刚，爬坡期正处于，未到顶还远。大牛市惊人奇观的次要要素昔时促使美国67年房地产，品质量和办事提拔等）、部门将来有可能具备（如房地产金融二级市场的成立部门曾经具备（如经济持续增加、根本设备改善等）、部门正在进行（如产，已起头试点）REITs，是说也就，次要要素在21世纪的中都城有可能具备前提在20世纪促成美国百年未遇房地产大牛市的，上且具有后发劣势的中国生齿体量是美国的4倍以，超越可能性具有优化。此因，论上理，济繁荣的布景下在国度兴起、经，牛市在中国再次重现是有可能的美国汗青上千载难逢的房地产大，贷危机等潜在风险而且有潜力规避次，好更可持续走得更稳更，力对峙支柱财产地位中国房地财产有潜，式亟待转换但成长模。待续（）

　　化和中国房地产研究中国城镇，国际成长纪律必然要自创，阶段不异的时候跟中国成长汗青，是什么情况他们其时，相关问题若何处理。是中国的今天他们的今天，可能是中国的明天他们的今天很有。比和国际视野角度本文测验考试从汗青对，产现状和将来前景阐发判断中国房地，业“加强预期指点希冀对中国房地产，模式”有所裨益摸索新的成长。

　　融市场方面房地产金，0年前）、住房金融系统奠定期（1930-1970）美国先后履历了政策摸索和房地产市场成持久（193，期（1990-2007）、次贷危机后强监管时代（2007年之后）五个成长阶段房地产金融二级市场建立期（1970-1990）、资产证券化次贷市场迸发式增加。—住房金融系统奠定期中后期目前中国雷同于其第二阶段—。期间在此，场的系统性风险面临房地产市，采纳了若干办法美国当局先后，房金融系统的框架奠基了美国整个住，住房贷款银行系统设立了12家联邦，可持续繁荣奠基金融根本为美国战后室第市场持久。

　　场方面室第市，过半个世纪的持续增加美国二战后连结了超，升的繁荣气象呈现量价齐，高于面积增加且价钱涨幅远，张”向“质的提拔”的转型升级反映了美国室第市场由“量的扩。平方英尺上升至2005年的2436平方英尺此中美国住房平均面积从1950年的1000，.4倍上涨2，格从1950年的7而美国室第中位价，2000年的119354美元上升至，008年的260000美元和2，0美元20，6倍和35倍别离上涨1，、户型变大、手艺前进、质量提拔等室第中位价钱上涨次要要素包罗通胀。）在《美国房地产泡沫史（1940-2007）》一书中所描述正如罗伯特·M·哈达威（Robert M Hardaway，年到2007年“从1940，格一路上涨美国室第价，可挡势不，上最大的资产泡沫构成了世界经济史。达67年之久这一期间长，退和经济低迷虽然历经衰，有呈现过持续两年遏制上涨的环境”可是美国室第的平均价钱还从来没。

　　国1950年代程度相傍边国目前城镇化率与美，例也与美国1950年高峰的程度相傍边国当前城镇住房新开工占存量住房比，刚需另有提振空间将来对城镇住房，求前景广漠改善性需。950年对比1，率均为约64%中美两国城镇化，存量住房比例也附近两国住房新开工占，年为4.8%中国2020，年时为4.5%美国1950，下降至 1%但美国当前已，仍以新房需求为主表白当前中国需求，求远低于今日美国存量市场的翻新需。前目，的各类公房早已老化中国鼎新开放前兴建，扶植的各类房地产伴跟着鼎新开放，后设备设备也逐步老化在利用30-40年，本也大为添加运营维护成。有瓶颈“刚需，上限”改善无，好糊口的方针追求下在满足人民群众对美，量市场翻新量无望持续稳步提拔逐步增大且日益老化的中国存，景广漠可持续改善性需求前，高质量成长供给可持续强大支持力无望为中国房地财产的转型升级和。

　　时同，年来连结相对不变美国建筑业70余，%略微增加至2019年的4.14%GDP占比从1947年的3.57，有涨有跌分歧年份，年）-5.05%（2006年）区间分布为3.37%（2011，在4%-5%之间绝大部门年份不变，筑业GDP占比类似与德国近20年建。增量开辟向存量运营的转型升级反映了二战后美国房地财产从，次要来自质的提拔房地财产的添加值，量的添加而不是。

　　化成长过程中的一个主要转机点城镇化率50%是世界列国城镇。11年20，初次冲破50%中国城镇化率，成长的临界点达到城镇化，展不均衡成为凸起矛盾城乡差距大和区域发，市集聚化成为城镇化主导模式以北京、上海等为代表的大城，时的表示形式和具有问题都很是类似与1920年美国城镇化达降临界点，家样本可比性两者具有国。

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　　920年始于1，市郊区化历程加快“二战”后美国城，农村向城市堆积的流向生齿迁徙改变了之前由，大城市）市区向郊区分离疏解改变为生齿次要从城市（特别，区生齿跨越核心区生齿1970年美国城市郊，中另一个主要转机点成为美国城镇化历程；化率达到73.6%1970年美国城镇，化大都会圈时代开启城乡一体，的扩张转换到质的提拔城市成长关心点从量。纪70年代整个20世，展速度放慢美国全体发，提高了0.14%城镇生齿比重仅，40多年的持续高速增加但美国房价却开启了长达；核心项郊区迁徙生齿继续从城市，口比例越来越高且城市郊区人，市区生齿的一部门并构成整个大都，化日益融合城乡一体，间布局逐步构成多核心城市空，初见雏形大都会区，的成熟期阶段进入城市成长。期间在此，镇化历程大幅放缓而下降美国房地财产并未因城，的海浪线安定夯实期而是一个相对平稳，回旋式提拔至1980年的9.90%GDP占比从1970年的9.31%，直至2007年次贷危机后并不断连结稳步增加态势。

　　所述综上，积和中国附近美国河山面，浩繁生齿，多民族的国度是个多文化和，必然可比性与中国具有。时同，成长脉络清晰美国城镇化，”特征和遍及性纪律带有必然的“原型，化国度样本的潜力具备成为中国城镇。年城镇化成长过程纵观美国100多，聚、分离、融合”三个阶段城市成长先后履历了“集，了“先东北部区域成长履历，中部再，部”迁徙过程后西部和南，域平衡成长最终实现区。20年后特别19，生齿由大城市向郊区疏解（城市郊区化）城镇化成长重点由生齿向大城市集聚转为，构成大都会圈的成长过程并最终城乡一体化融合，现实可比性和自创价值对今日中国城镇化具有。为鉴以史，将来开创，到今日美国中国要达，标杆德国甚至全球，化成长程度目前城镇，一段路要走仍将有很长，市场前景和成长空间同时也意味着庞大的。

　　周期之母房地产是，济成长晴雨表是一个国度经。75年-2002年研究表白锡恩征询对美国房地财产19，之间表示出高度正相关特征美国房地产市值和GDP，牛市也恰是美国成为世界第一强国美国二战后长达60余年房地产大，荣的现实反映经济持续繁，增值性匹敌通胀的表示也是房地产固有的保值。

　　20岁尾截至20，到63.89%中国城镇化率达，4.15%）城镇化程度接近美国1950年（6，0年城镇化中高速成长期理论上至多还有15—2。不均衡现状及区域空间特点的显著差别如考虑到中国实在城镇化率、区域成长，0%成长临界点后冲破城镇化率5，市化）、发财地域融合都会圈化、欠发财地域核心城市化等多种生齿流向和成长模式并存中国城镇化生齿流向将由本来简单向大城市单向集聚改变为特大城市城市郊区化（逆城，期现实时间将无效耽误中国城镇化中高速成长，房地财产继续成长的强大支持力仍将在相当长时间内成为中国。时同，房地产的兴建伴跟着大量，-40年后就逐步老化国内建筑一般利用30，有瓶颈“刚需，上限”改善无，需求日积月累城市更新革新，成长供给新的强大支持力为中国房地财产可持续。平方米住房面积同样是人均40，善配套和高端办事的办事式公居住住体验完全分歧缺乏维护调养和配套办事的“老破小”和具有完，也差别庞大住房价值，量的扩张”向“质的提拔”转型升级中国城镇化和中国房地产逐渐从“。

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　　国二战后城市郊区化阶段中国城镇化目前雷同于美，大规模的增量扶植正逐渐辞别过去，量的布局调整并重改变向存量的提质革新和增，向“好欠好”从“有没有”，爬坡期正处于，未到还远顶

　　施和房地产两部门构成城镇化次要由根本设，的糊口程度和通行效率根本设备提高了居民，城市糊口的物质根本而房地产则建立了。财产百年成长史回首美国房地，40年至今特别是19，从头兴起等一个完整的成长过程履历了持久繁荣、次贷危机、，财产地位100年不摆荡美国对峙房地财产支柱，阑珊甚至次贷危机虽然两头履历经济，越世纪的持久繁荣之路但全体走过了一条跨，一个罕见的研究自创对象和扬弃成长方针为中国房地财产持久可持续成长供给了。

　　产百年成长史回首美国房地，年房地产超等大牛市美国履历了长达67，次贷危机后2007年，幅下降惨遭大，型海浪型调整后但颠末10年V，高点重回，持续至今上涨趋向，立异高并再。济繁荣的布景下在美国二战后经，财产的政策支撑加之当局对房地，为城镇化历程相对放缓而比重下降美国房地财产在二战后并没有因，质的提拔”而是通过“，产物质量鼎力提拔，住办事业成长居，P占比稳步提拔房地财产GD，房地产大牛市的惊人奇观培养了美国长达67年。20岁尾截至20，到63.89%中国城镇化率达，950年的程度相当于美国1，后美国城市郊区化的飞腾阶段今日中国房地财产相当于二战，增量扩张时代刚辞别房地产，质提拔阶段转向存量品，“好欠好”转型升级期处于从“有没有”向，化中高速成长期但仍处于城镇，仍将连结必然惯性原有的刚性需求，需求逐渐提拔同时改善性，仍然潜力庞大中国内需市场，老苍生的根基栖身需求但市场将从简单地满足，需求的高质量成长新模式渐进式转型升级到改善性，对夸姣糊口追求的目标以不竭满足人民群众。

　　研究学者城镇化。和成长学院房地产开辟硕士美国南加州大学政策、规划，办理工程学士同济大学建筑。产开辟、工程总承包和基金投资跨行业工作和办理经验逾20年城镇化、区域经济、计谋规划、设想办理、地，业和中国大陆、中国香港、美国等分歧国度/地域跨学科理论研究和实践工作双重布景具有美国Countrywide、金地集团、北京城建、中信集团等中外分歧类型企。—汗青自创、国际融合与本土实践》2017年出书专著《中国城镇化—，2018年度）孙冶方经济科学奖评选并作为机构保举作品参选第十八届（。